Страница 2
альные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен
территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объек
та оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких
объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда,
являются международными.
Основные этапы метода рыночных сравнений
Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры
ночных сравнений, как правило, используется следующая последо
вательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло
жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае
мому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и со
ответствие ее рыночной конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц
сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема,
квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове
дение сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце
ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди
ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого
объекта относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектованало
гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон
значений стоимости.
Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не
движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис
пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен
ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат
ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно
анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора
ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.
Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади:
кв. метр, сотка, гектар.
Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрач
ной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его
аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за
размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать
корректировки на размеры объектов.
Элементы сравнения
Существует десять основных элементов сравнения, которые сле
дует учитывать в методе рыночных сравнений:
1. Передаваемые имущественные права.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.
5. Рыночные условия.
6. Местоположение.
7. Физические характеристики (размер, качество строительных
работ, состояние здания).
8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы,
условия договоров аренды, административные расходы, состав арен
даторов).
9. Вид использования (зонирование).
10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и
дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроитель
ные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, до
ступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения
разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент
сравнения. Например, физические характеристики могут быть раз
делены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.
Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви
жимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректи
ровки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены
продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удель
ной цене (например, за единицу площади) и корректируют относи
тельно других элементов сравнения, например местоположения и
физических характеристик.
Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем
больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу
чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо
образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо
жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта.
Идеальным результатом корректировки цен объектованалогов
следует считать результат, когда откорректированные значения цен
аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо
дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро
ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать пред
почтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото
рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки.
Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото
рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами
корректировки были сравнительно небольшими.
Передаваемые имущественные права
Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных
прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объ
екты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые
могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит
тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны
или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вно
сить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать по
правку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конк
ретную информацию о структуре доходов и условиях аренды продан
ного объекта (валовая, чистая или получистая аренда).