Страница 3

Если продается объект недвижимости, обремененный договора
ми аренды, говорят, что продается имущественное право арендодате
ля. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих дого
воров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату,
которую он будет генерировать в течение срока каждого договора
аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора арен
ды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость
полного права собственности основывается на рыночных условиях
арендной платы.
Например, допустим, что необходимо оценить полное право соб
ственности для офисного здания. Аналогичное здание было полно
стью сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были дол
госрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежно
стью. Чтобы сравнить имущественное право арендодателя с
оцениваемым полным правом собственности, необходимо опреде
лить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта
недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Ес
ли рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м2, а
средняя арендная плата для сопоставляемого проданного объекта
была 240 дол./м2, то разница между рыночной и договорной аренд
ной платой составляет 10 дол./м2.
Сопоставляемый проданный объект представляет собой офисное
здание площадью 10 тыс. м2. Рынок указывает, что уровень заполня
емости для данного объекта равен 95%, административные расходы

составляют 4% от фактического валового дохода. Фактическое рас
хождение между рыночной арендной платой 250 дол./м2 и договор
ной платой 240 дол./м2 определяется путем вычитания администра
тивных расходов (4%) и показателя незанятости помещений (5%) из
фактической разницы между двумя ставками арендной платы. Дан
ную сумму затем умножают на общую площадь проданного объекта,
чтобы получить годовые потери по арендной плате для остающегося
срока аренды:
$10,00 — 0,50 (5% незанятость) = $9,50,
$9,50 — 0,38 (4% административные расходы) = $9,12,
$9,12 ? 10 000 м2 = $91 200.
Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют
для оставшегося срока аренды. В приведенном выше примере дого
вор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указы
вают на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя $91 200 по
ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере $515 300.
Условия финансирования
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут разли
чаться за счет того, что у них могут быть различные условия финан
сирования. Например, финансирование недвижимости с использо
ванием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной.
Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная став
ка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупате
ли оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить фи
нансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные
ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены
продажи.
К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку.
Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель
выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридиче
ское право собственности только после выплаты последней части
кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие про
центные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получа
ют крупные компании с хорошей финансовой репутацией.
Например, рассмотрим дом, который продается за $125 000 с пер
вым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом
продавец финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заем
ные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым плате
жом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки,
оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, ко

торые финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что
вексель на $80 000 со ставкой 8% был продан за $65 000. Скидка для
такого векселя рассчитывается следующим образом:
($80 000 – $65 000)/$80 000 = 0,1875, или 18,75%.
На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита $100 000, чтобы
получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита:
$100 000 — ($100 000 ? 0,1875) = $81 250.
Плюс первый платеж в $25 000. Отсюда цена продажи с поправ
кой на финансирование равна $106 250.
Расчет поправки на финансирование может выполняться различ
ными способами. Один из них — использование процедуры дискон
тирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец
финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыноч
ной.
Например, оценщик может найти сопоставимую продажу односе
мейного дома, который был продан за $110 000 с первым платежом в
размере $25 000, при этом кредит, предоставленный продавцом, со
ставил $85 000 на срок 20 лет по ставке 10%. Согласно рыночной
конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собственности в тече
ние 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно скоррек
тировать на условия финансирования следующим образом:
кредит: $85 000, 20 лет, 10%;
ежемесячные платежи: $820,27;
текущая стоимость $820,27 в месяц для 20 лет по рыночной ставке
13% = $70 014;
округленно $70 000;
плюс первый платеж $25 000;