Страница 6

Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко
торые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце
ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные харак
теризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о
них получают из специализированных изданий по недвижимости.
Капитализация арендных различий может использоваться для по
лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави
мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос
тавимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офис
ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.
Качественные методы анализа
Относительный сравнительный анализ заключается в изучении
взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь
зования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, по
скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи
мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью
сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым
объектом собственности. В отличие от количественного анализа по

правки в методе относительного сравнительного анализа не выра
жаются в денежном виде или в процентных значениях.
Метод экспертных оценок представляет собой модификацию от
носительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопос
тавимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжи
руют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик ана
лизирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию
оцениваемого объекта в выборке.
Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных
участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую ин
формацию необходимо рассматривать как вторичные данные, кото
рые не следует использовать в качестве единственного критерия для
определения поправок или сверки показателей стоимости.
Сравнительный анализ
Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для
обозначения процедуры, в которой применяют методы количествен
ного и/или качественного анализа для определения показателя стои
мости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать
по отдельности или вместе.
Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо
гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или
описание, где четко формулируется объем различий в элементе срав
нения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура
анализа включает пять основных этапов.
1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оце
ниваемого типа собственности.
2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых
объектов, а также определение различий по каждому элементу срав
нения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно
объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация,
лежащая в основе данной поправки.
3. Определение итогового значения поправки для каждого сопос
тавимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную це
ну сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи
или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое зна
чение поправки рассчитывается как разность между общей положи
тельной и общей отрицательной поправками.
4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и
классификация их относительно оцениваемого объекта собствен

ности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект,
равны или уступают им.
5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона пока
зателей стоимости с оцениваемым объектом.
Оценщик может использовать как количественные поправки, так
и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко
личественные поправки делают до проведения качественного анали
за. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто
требуют более широкой аргументации.
Последовательность внесения поправок
Последовательность, в которой вносятся поправки к сопостави
мым объектам, определяется на основе анализа рыночной информа
ции о сделках. В таблице 8.1 приведен пример последовательности
поправок. Поправки могут иметь другую последовательность, если
на это указывает анализ рынка. В таблице процентные значения
применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть,
насколько он превосходит или уступает относительно передаваемых
имущественных прав, условий финансирования, условий продажи,
конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характерис
тик, вида использования и прочих компонентов.
Таблица 8.1
Последовательность поправок
Элемент сравнения
Рыночная
поправка
Поправка
к цене
Цена продажи $100 000
1. Поправка на переданные имущественные
права
+ 5% + 5000
Скорректированная цена $105 000
2. Поправка на условия финансирования – 2% – 2100
Скорректированная цена $102 900
3. Поправка на условия продажи* + 5% + 5145
Скорректированная цена $108 045
4. Поправка на расходы после покупки + 0% + 0
Скорректированная цена $108 045
5. Поправка на рыночные условия + 5% +5402
Скорректированная цена $113 447
6. Поправка на

Поправки на переданные имущественные права, условия финан
сирования, условия продажи и рыночные условия часто выражают в
процентных значениях. Однако, после того как процентное значение
получено на основе рыночных данных, рассчитывают денежный по