Страница 1
Глава 12
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
12.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стои=
мости земли и природных ресурсов
Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рас
смотрение следующих аспектов:
1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости
земли и природных ресурсов.
2. Имущественные права на землю.
3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.
Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оцен
ки и получаемые стоимостные параметры.
Законодательное регулирование
У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки
находится в начальной стадии своего становления. Принятые норма
тивные документы устанавливают только самые общие принципы и
понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других
стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное
действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет
достичь единства в толковании различных терминов, понятий, мето
дов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спор
ных и неясных моментов, возникающих при определении стоимос
ти. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции
рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого
положениями национальных профессиональных союзов или между
народных союзов оценщиков.
В России существует четырехуровневая система нормативных ак
тов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:
! федеральные законы;
! постановления Правительства Российской Федерации;
! ведомственные нормативные акты;
! нормативные акты субъектов Российской Федерации.
К основным документам первого уровня, регламентирующим
оценку земли и определяющим сферу применения оценочных пока
зателей, относятся:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001
года № 136 ФЗ.
3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодек
са Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137 ФЗ.
К документам второго уровня относятся:
1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности, утвержденные постановлением Прави
тельства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
2. Правила организации и проведении торгов по продаже находя
щихся в государственной или муниципальной собственности зе
мельных участков или права на заключение договоров аренды таких
земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства
РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.
3. Правила проведения государственной кадастровой оценки зе
мель, утвержденные постановлением Правительства Российской
Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.
4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в не
лесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постанов
лением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. №278.
5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О поряд
ке определения нормативной цены земли».
6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлени
ем Совета Министров — Правительства Российской Федерации от
28 января 1993 г. № 77.
К документам третьего уровня относятся нормативные докумен
ты министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регули
рование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных
природных ресурсов. К ним относятся методики, методические ре
комендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру
определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.
К таким документам относятся методические рекомендации по оп
ределению рыночной стоимости земельных участков, методики го
сударственной кадастровой оценки земель и др.
К нормативным актам субъектов Российской Федерации отно
сятся различные документы, регулирующие процедуры определения
тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке
земли или имущественных прав, связанных с землей. Например, в
Москве такими документами являются «Основные положения када
стровой оценки земель и территориально экономического зониро
вания г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от
24 июля 2000 г. № 784 РМ, «Методика расчета размера платы за пра
во аренды земельного участка», утвержденная Правительством
Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Фе=
дерации» дает понятие «рыночная стоимость», определяет объекты
оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости.
Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдель
ные материальные объекты или вещи, право собственности и иные
вещные права на имущество, права требования, обязательства (дол
ги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Примени
тельно к земле это означает, что объектом оценки могут являться зе
мельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их
использованием. Однако с экономической точки зрения оценка
стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав