Страница 12
вытекающих из законодательства.
Разрешенное использование может включать ограничения высо
ты и плотности застройки, допустимые изменения функционального
использования и параметров земельного участка и расположенных
на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых насаж
дений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное
воздействие на здоровье человека, ограничения прав на использова
ние земельного участка и др. Перечень требований, включаемых в
разрешенное использование земельного участка, устанавливается
вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.
Градостроительный регламент — это совокупность установленных
правилами застройки параметров и видов использования земельных
участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских по
селениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых
изменений объектов недвижимости при осуществлении градостро
ительной деятельности в пределах каждой зоны.
Земельным кодексом определено, что правилами землепользова
ния и застройки устанавливается градостроительный регламент для
каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особеннос
тей ее расположения и развития, а также возможности территори
ального сочетания различных видов использования земельных уча
стков (жилого, общественно делового, производственного, рекре
ационного и иных видов использования земельных участков). Для
земельных участков, расположенных в границах одной территори
альной зоны, устанавливается единый градостроительный регла
мент. Градостроительный регламент территориальной зоны опреде
ляет основу правового режима земельных участков, равно как всего,
что находится над и под поверхностью земельных участков и исполь
зуется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий,
строений, сооружений.
Принцип установления градостроительных регламентов для тер
риториальных зон может быть реализован разными способами. На
пример, для Москвы градостроительные регламенты (требования к
функциональному использованию, высоте и плотности застройки)
устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостро
ительных планах развития территорий административных округов,
проектах планировки и иных градостроительных документах.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения все
ми собственниками земельных участков, землепользователями, зем
левладельцами и арендаторами земельных участков независимо от
форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуют
ся градостроительные регламенты через разрешенное использование
земельных участков.
Таким образом, основными правовыми характеристиками зе
мельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стои
мости, являются: принадлежность к землям определенной катего
рии; установленный для них вид разрешенного использования,
включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохран
ного, санитарно эпидемиологического и иного законодательства.
Данные о градостроительных режимах и документация градо
строительного характера должны содержаться в Градостроительном
кадастре, где она регистрируется и хранится.
Иные ограничения в использовании земли
Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм зе
мельного, природоохранного, санитарно эпидемиологического,
лесного, водного законодательства, нормативно правовых актов
субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.
Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов ис
пользования земель всех категорий, а также создания охранных, са
нитарно защитных и запретных зон определенных объектов, напри
мер, водных источников, курортов, линий электропередач, различ
ных оборонных объектов.
Конкретный состав и содержание ограничений в использовании
земель устанавливается в зависимости от назначения территории,
получивший особый правовой режим или от параметров режимооб
разующих объектов, например, промышленных предприятий, диф
ференцируемых по классу опасности, для установления санитар
но защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно защитная
зона вокруг предприятия 1 го класса опасности составляет 1000 м. В
ее границах не допускается жилая застройка.
К основным объектам, вокруг которых или на территории кото
рых, устанавливаются особые режимы использования земель отно
сятся: особо охраняемые природные территории, объекты историче
ского и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйст
венного назначения, земли, подлежащие консервации, водные
объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные пред
приятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии связи,
водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты.