Страница 2
на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не
оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве
вещи.
Земельный кодекс Российской Федерации
Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды сто
имостных оценок земли и сферы их применения. Он закрепляет ис
пользование для целей оценки земли показателей кадастровой и
рыночной стоимости земельных участков. Согласно Земельного ко
декса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в
соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для це
лей налогообложения1 и для иных случаев, предусмотренных Зе
мельным кодексом и другими федеральными законами. В настоя
щее время кадастровая стоимость земли прямо не связана с рыноч
ной стоимостью земельных участков. Она определяется расчетным
способом посредством применения ведомственных методик. Одна
ко Земельным кодексом предусмотрена возможность определения
кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его ры
ночной стоимости. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается, что в слу
1 В настоящее время утвержденный на федеральном уровне порядок установления
земельного и иных налогов с использованием показателей кадастровой стоимости
земли отсутствует.
чаях определения рыночной стоимости земельного участка кадаст
ровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от
рыночной. Однако сам механизм перехода от рыночной стоимости
к кадастровой, величина процентов и разъяснение того, что являет
ся случаями определения рыночной стоимости для исчисления на
ее основе кадастровой в данной статье не приводится. Другие нор
мативные документы, устанавливающие эту процедуру также пока
не приняты. Это означает, что данный вопрос остается неурегулиро
ванным.
Иными случаями применения кадастровой стоимости земли яв
ляются случаи определения правовых режимов использования сель
скохозяйственных земель в зависимости от их ценности, которая оп
ределяется на основании кадастровой стоимости. Земельный кодекс
устанавливает, что для строительства промышленных объектов и
иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непри
годные для ведения сельскохозяйственного производства, или сель
скохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначе
ния худшего качества по кадастровой стоимости. Изъятие сельскохо
зяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает
среднерайонный уровень, допускается только в исключительных
случаях. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья,
кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерай
онный уровень, могут быть включены в перечень земель, использо
вание которых для других целей не допускается.
Оценка рыночной стоимости земли проводится в целях соверше
ния сделки. В Земельном кодексе также предусмотрены случаи воз
мещения рыночной стоимости земельного участка его собственнику
при реквизиции (временном изъятии) и изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации»
Данный закон устанавливает цену земли под зданиями, строения
ми и сооружениями при ее выкупе из государственной и муници
пальной собственности. Он также уточняет, что в случаях, если када
стровая стоимость земли не определена, вместо нее применяется
нормативная цена земли.
Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся
в государственной или муниципальной собственности земельных уча=
стков или права на заключение договоров аренды таких земельных уча=
стков
Данный документ является наиболее важным из документов вто
рого уровня для дальнейшего становления института оценки в нашей
стране. В соответствии с Правилами начальная цена земельного уча
стка, начальный размер арендной платы и величина их повышения
(«шаг аукциона») при проведении торгов определяются на основа
нии отчета независимого оценщика. То есть, цена выставляемого на
торги земельного участка или права его аренды определяется на ос
новании рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель
Эти правила определяют порядок проведения государственной
кадастровой оценки земель всех категорий.
В соответствии с ними кадастровую оценку земель проводят Фе
деральная служба земельного кадастра, ее территориальные органы и
находящиеся в их ведении организации. К проведению кадастровой
оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на про
ведение оценочной деятельности и прошедшие обучение методам ка=
дастровой оценки земли. Для вступления в силу результаты кадастро
вой оценки должны быть утверждены органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.
Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелес=
ные и за изъятие земель лесного фонда предназначены для определе
ния стоимости земель, которые переводятся из лесных в нелесные и
изымаются из лесного фонда.
Перевод лесных земель в нелесные означает изменение вида раз
решенного использования земель, например, для строительства до
роги или карьера. Земли при этом остаются в государственной собст