Страница 1
ГЛАВА 4. АНАЛИЗ ТОЧНОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТНЫХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Существует достаточно много определений оценки рыночной стоимости [12,18,45].
Анализ этих определений позволяет сделать вывод, что все они так или иначе связаны с
определением наиболее вероятной цены продажи на основе изучения динамики сил
спроса и предложения на продаваемый актив при экспозиции его на соответствующем
рынке.
Исходя из этого, оценку можно определить как науку прикладного экономического
анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены
продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и пред-
ложения на этот актив на соответствующем рынке.
В соответствии с этим определением с формальной точки зрения наиболее вероятная
цена V (рыночная стоимость) устанавливается на основе моделирования некоторого
множества факторов спроса D = {d1,:,dn} и множества факторов предложения S =
{s1,:,sm}:
V =F( d1,:,dn s1,:,sm).
Таким образом, оценка стоимости есть результат решения некоторой экономико-
математической задачи.
Известно, что товар имеет стоимость, если он обладает полезностью. Факторы спро-
са и предложения являются обобщенными показателями полезности товара. Они прояв-
ляются через ценообразующие факторы, под которыми следует понимать пространст-
венные, технические и экономические характеристики недвижимости как товара, кото-
рые, с точки зрения рынка, влияют на ее стоимость (например, доходность, затраты на
создание, окружение, удаленность от центра или от мест локального притяжения и т.п.).
Важно, что эти характеристики могут быть измерены.
Каждый из известных подходов (методов) оценки по сути своей представляет собой
процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь меж-
ду наиболее вероятной ценой и ценообразующими факторами.
Наличие в моделях оценки ценообразующих факторов можно продемонстрировать
на следующих их простейших вариантах.
Затратный метод: V=VL+VB -D. Здесь VL - стоимость земельного участка, VB - стои-
мость восстановления или замещения улучшений земельного участка и D - износ. Метод
рыночных сравнений: V=Va+алгебраическая сумма корректировок, где Va - стоимость
аналога. Доходный метод:
R
I V = , где I - доход, R - коэффициент капитализации.
Для того чтобы понять, какие из характеристик в моделях представляют собой фак-
торы спроса и предложения, достаточно проанализировать как та или иная характеристи-
ка при ее увеличении влияет на рыночную стоимость. Если стоимость в результате уве-
личения значения характеристики-фактора возрастает, то фактор можно отнести к фак-
торам предложения, и, наоборот, при уменьшении стоимости - к факторам спроса. Оче-
видно, что, например, затраты на строительство можно отнести к факторам предложения,
а требуемый уровень доходности R - к факторам спроса.
В процессе выполнения оценки, необходимо решение двух задач: определение
структуры F модели оценки и измерение ценообразующих факторов.
Различают индивидуальную и массовую оценку рыночной стоимости [30]. Обе оцен-
ки являются задачами прикладного экономического анализа.
Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных пока-
зателей объекта недвижимости на основе сравнительного анализа цен небольшого ко-
личества аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с
использованием всех возможных ценообразующих факторов.
Кроме сравнительного анализа индивидуальная оценка использует и другие методы,
основанные на анализе определяющих стоимость экономических характеристик объекта
(анализ затрат и предполагаемых доходов).
Массовая оценка - систематизированный метод получения оценок рыночных
стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с ис-
пользованием методов статистической обработки информации на основе сравнитель-
ного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно изме-
ряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.
Индивидуальная оценка рыночной стоимости как метод оценки объекта недвижимо-
сти, включающая три известных подхода (доходный, сравнительный и затратный) по
полной схеме в соответствии с существующими стандартами является достаточно трудо-
емким, длительным и дорогим мероприятием. Известны случаи из мировой практики,
когда стоимость работ по оценке достигала сотен тысяч долларов. Затраты же на прове-
дение массовой оценки недвижимости не входят ни в какое сравнение с затратами на
проведение индивидуальной оценки. Массовая оценка дешевле индивидуальной в сотни
раз. Массовая оценка так же предполагает использование всех известных подходов к
оценке (рыночного, затратного и доходного).
Таким образом, оба вида оценки (и массовая, и индивидуальная) основаны на одних
и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (мето-
дами) оценки одних и тех же экономических показателей собственности.
В общем случае цель оценки определяется Заказчиком оценки. Заказчиком индиви-
дуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая госу-
дарство. Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство.