Best-Ocenki.ru

вероятной цены объекта оценки. При этом различают две группы корректировок [7]:
.. корректировки по характеристикам сделки;
.. корректировки по характеристикам собственности.
Первая группа корректировок выполняется последовательно: каждый раз корректи-
руется откорректированная цена, а вторая - параллельно: базой для каждой корректиров-
ки в рамках этой группы является цена, полученная после корректировок по первой
группе.
Предположим, что нам удалось предварительно подобрать 3 объекта недвижимости,
в наибольшей степени сопоставимых с оцениваемым, с одинаковыми условиями сделки
и рыночными условиями, для которых характерны следующие значения корректировок и
их ошибок: см. Табл. 4.10.
В соответствии с имеющимся составом аналогов и ценообразующих факторов в ма-
тематическом виде алгоритм корректировок l-го аналога, в нашем случае, можно пред-
ставить в следующем виде:
.. .
. + ..
.
..
.
. ..
.
..
. . + =
= = =

1 i
li li

1 i
J
1 j
lij lij l
кор
l z b 1 x a 1 V V i . . . (4.23)
Здесь J1=1, J2=3.
Запишем (4.23) в развернутом виде:
[ ]( ) 3 l 3 l 2 l 2 l 1 l 1 l 23 l 23 l 22 l 22 l 21 l 21 l 11 l 11 l l
кор
l z b z b z b 1 ) x a x a x a 1 )( x a 1 ( V V . . . . . . . + + + + + + + = . (4.24)
В выражениях (4.23) произведения lij lij x a . и li li z b . по сути своей представляют собой
процентные корректировки. В дальнейшем, для простоты записи, номер аналога l указы-
вать не будем. В выражении (4.24) произведение 11 11 x a . соответствует корректировке на
размер ставки, сумма произведений 23 23 22 22 21 21 x a x a x a . . . + + - корректировке на усло-
вия финансирования и сумма произведений 3 3 2 2 1 1 z b z b z b . . . + + - процентной коррек-
тировке на тип здания, местоположение и окружение для каждого аналога.

Таблица 4.10
Объект Номер аналога, l
Оценки 1 2 3
Ставка аренды 123 88 58
Первая группа корректировок
Размер ставки по договору рыноч рыноч рыноч ниже рыночного
Корректировка в абсол.
знач.
0 0 60
Ошибка корректировки 0
Условия финансирования
Форма оплаты б/нал б/нал наличная б/нал
Корректировка в % 0% 20% 0%
Ошибка корректировки 0%
Вид платежа обычный аванс аванс Обычный
Корректировка в % 10% 10%
Ошибка корректировки 1%
Структура платежа с коммун без коммун без коммун без коммун
Корректировка в абсол.
знач.
0,9 0,9 0,9
Ошибка корректировки 0
Вторая группа корректировок
Тип здания кирп кирп панель кирп
Корректировка в % 10%
Ошибка корректировки 2%
Местоположение то же то же хуже
Корректировка в % 15%
Ошибка корректировки 3%
Окружение хорошее хуже хуже хорошее
Корректировка в % 7% 7%
Ошибка корректировки 1%
Заметьте, что корректировка на условия финансирования декомпозирована на три
вида корректировок (J2=3): форма оплаты, вид и структура платежа. Эти корректировки
в рамках общей корректировки на условия финансирования выполняются по параллель-
ной схеме.
Как следует из Табл. 4.10 корректировки на размер ставки и структуры платежа даны
в абсолютных значениях. Для того чтобы перевести их в процентные корректировки, не-
обходимо значение корректировки в абсолютных величинах в процессе оценки поделить
на соответствующее значение ценового показателя ставки аренды.
Выполним корректировку аналогов с поиском соответствующих значений процент-
ных корректировок (см. Табл. 4.11).
Таблица 4.11
Объект Номер аналога, l
оценки 1 2 3

Объект Номер аналога, l
оценки 1 2 3
Ставка аренды 123 88 58
Первая группа корректировок
Размер ставки по договору рыноч рыноч рыноч ниже рыночного
Корректировка в абсол.
знач.
0 0 60
Корректировка в % 60/58=1,03(103%)
Скорректированное зна-
чение
123 88 118
Условия финансирования
Форма оплаты б/нал б/нал наличная б/нал
Корректировка в % 0% 20% 0%
Вид платежа обычный аванс аванс обычный
Корректировка в % 10% 10%
Структура платежа с коммун без коммун без коммун без коммун
Корректировка в абсол.
знач.
0,9 0,9 0,9
Корректировка в % 0,9/123=0,007
(0,7%)
0,9/88=0,01
(1%)
0,9/118=0,008
(0,8%)
Общая корректировка по
условиям финансирования
10,7% 31% 0,8%
Итого скорректированное
значение по первой группе
123(1+0,107)=
136,2
88(1+0,31)=
115,3
118(1+0,008)=
118,9
Вторая группа корректировок
Тип здания кирп кирп панель кирп
Корректировка в % 10%
Местоположение то же то же хуже
Корректировка в % 15%
Окружение хорошее хуже хуже хорошее
Корректировка в % 7% 7%
Общая корректировка по
второй группе
7% 17% 15%
Итоговое значение скор-
ректированной ставки
136,2(1+0,07)=
145,7
115,3(1+0,17)=
134,9
118,9(1+0,15)=
136,7
Реализуем процедуру корректировок с использованием математической модели
(4.24). Для этого, предварительно, основываясь на данных Табл. 4.11, составим таблицу
(см. Табл. 4.12) исходных данных для корректировок по модели (4.24).
Таблица 4.12
Объект Номер аналога, l
оценки 1 2 3
Ставка аренды 123 88 58
Первая группа корректировок
Размер ставки по договору рыноч рыноч рыноч ниже
рыночного
Значение ценообразующего фактора x11 0 0 0 1
Разность ценообразующих факторов .x11 0 0 1
Коэффициент a11 0 0 1,03
Ошибка .a11 0 0 0
Условия финансирования

Объект Номер аналога, l
оценки 1 2 3
Форма оплаты б/нал б/нал наличная б/нал
Значение ценообразующего фактора x21 0 0 1 0
Разность ценообразующих факторов .x21 0 1 0
Коэффициент a21 0,2 0 0,2 0
Ошибка .a21 0 0 0 0
Вид платежа обычный аванс аванс обычный