Страница 2
Цели массовой оценки определяются потребностями государства: в основном для
сбора налогов на имущество и, при наличии в собственности государства недвижимости,
для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения. В соответствии
с Законом < ="" ="" =""> (ст. 
проведение оценки объектов оценки
является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо
муниципальным образованиям, в том числе при передаче их в аренду. Здравый смысл
подсказывает, что выполнение данного пункта закона с финансовой точки зрения прак-
тически нереализуемо с использованием методов индивидуальной оценки. Как показал
опыт Санкт-Петербурга, данная задача успешно решается методом массовой оценки. В
результате исследований, проведенной автором данной работы и его коллегами, в Санкт-
Петербурге была создана и впервые в России реализована на практике методика расчета
арендных ставок, позволяющая с помощью компьютера за считанные часы рассчитать
рыночные арендные ставки более чем по 20000 договорам аренды.
Возвращаясь к определению термина оценки, отметим, что стоимость в нем пред-
ставляется как наиболее вероятная величина, т.е. имеет статистическую природу. Любая
статистическая оценка некоторой величины, как известно, всегда сопровождается оцен-
кой ее точности. Иначе, с точки зрения статистики, она просто не имеет смысла. Следо-
вательно, оценка точности стоимостных показателей, полученных при массовой и инди-
видуальной оценках в рамках каждого из известных подходов должна быть непременным
атрибутом каждой оценки. Особое значение анализ точности приобретает на последнем
этапе оценки - этапе согласования промежуточных результатов, полученных разными
методами, и вынесения окончательного решения о рыночной стоимости как наиболее ве-
роятном значении цены продажи или арендной ставки. Как справедливо отмечается в
[23], точность оценки - главное качество оценочной деятельности. Большинство выво-
дов, сделанных в этой работе в отношении оценки машин и оборудования, справедливы
и в оценке недвижимости. Квалификация оценщика проявляется именно в точности и
достоверности получаемых им результатов. Вопрос о точности возникает уже при за-
ключении договора об оценке. Действительно, заказчику в меньшей степени нужны рас-
плывчатые формулировки, он платит за оценку, выраженную конкретным числом и га-
рантированную определенной степенью точности [23]. Понятно, что повышение требо-
ваний к оценке по точности сопряжено с дополнительными расходами на получение дос-
товерной информации, ее анализом и многовариантными расчетами несколькими мето-
дами. Поэтому детализированные, подробные оценки оплачиваются выше, чем обычные
и, тем более, приближенные оценки.
Очевидно также, что между точностью и срочностью выполнения работы при ин-
дивидуальной оценке имеется обратная связь. В одних случаях заказчик может посту-
питься точностью во имя оперативности получения результата, в других, наоборот,
предпочесть точность, отодвигая на задний план скорость исполнения [23].
Автор данной книги очень часто сталкивался с ситуацией, когда клиенту оценка
требовалась < ="">. Данное обстоятельство, отчасти, объясняется тем, что наши
заказчики плохо осведомлены о том, что такое оценка и в какие сроки она выполняется.
Однако существуют случаи, когда ускоренная оценка необходима по объективным при-
чинам, например, при массовой переоценке основных фондов, сроки которой регламен-
тированы правительственным документом, а также при организации аукционных торгов
имущества обанкротившегося предприятия [23]. В этом случае из-за недостатка времени
оценщик не может применить нормальные оценочные процедуры. Например, осмотр
объекта приходится проводить бегло (экспресс-анализ состояния) или вообще не прово-
дить (камеральный анализ). Получаемые при этом результаты едва ли можно назвать
оценкой. Американские специалисты по теории оценки рекомендуют при таких грубых
прикидках вообще не употреблять слово “оценка”, а говорить в отчете о “мнении” или
“суждении о стоимости”, чтобы не подорвать репутацию оценщика [23]. Кроме того, ес-
ли оценщик соглашается на подобную работу, он должен отказаться от обычной оплаты
своей услуги.
Проведение грубых, экспрессных оценок следует рассматривать как исключение из
правил, предполагая, что назначаемые величины будут в дальнейшем проверены в ходе
нормальных процедур оценки. Вполне возможна ситуация, когда уточненный результат
будет существенно отличаться от экспресс-результата. Для того чтобы снять с себя от-
ветственность от последующих обвинений, оценщик обязан в экспресс-оценке в разделе
<> четко оговорить эту ситуацию [23].
На качественном уровне точность характеризуется степенью приближения оценен-
ной стоимости объекта к ее истинному значению, которая никогда не известна. Об этой
стоимости мы можем лишь судить по известным ценам рынка, которые являются един-
ственными индикаторами истинной цены. Количественной мерой точности является по-
грешность (ошибка, отклонение), которая представляет собой разность между оцененной