Страница 1

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений,
посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном <>
осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продав-
ца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются це-
ны и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами ис-
пользования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориально-
го образования.
Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся сис-
тема территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт)
и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-
экономических потребностей населения этих образований.
Данное выше определение рынка отличается от известного [45] тем, что в нем рынок
недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это
связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как
товара - его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты
использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального об-
разования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответ-
ствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных
ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый
объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при кото-
ром его рыночная стоимость имеет максимальное значение.
Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Пер-
вые сведения о ней появились в эпоху древнего Рима. Развиваясь в рамках общей эконо-
мической теории в экономике недвижимости, тем не менее, сформировались свои мето-
ды и свой понятийный аппарат.
С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимо-
сти понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимо-

стью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить
как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоз-
душном пространстве [53]. Данное толкование на теоретическом уровне можно тракто-
вать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не
менее, есть свои правовые особенности этого понятия.
В России в соответствии с ее гражданским кодексом (ст. 130 - недвижимые и дви-
жимые вещи) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно свя-
зано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна-
чению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в
соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в выс-
шей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические ап-
параты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой
неподвижности с юридической точки зрения - привязка к месту регистрации объекта. То
есть, неподвижен не объект, а его титул.
С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимая
собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект,
созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, со-
оружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Не-
движимая собственность - это совокупность объекта и имущественных прав на него
(интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением не-
движимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимо-
сти.
В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют
термин < =""> или просто <> - обособленная территория земли в
границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникаль-
ным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка
земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин <>
земельный участок>. Связано это с тем, что термин <> является более полной
характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания,
строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные комму-
никации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного

участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее
рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно
связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) мо-
гут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.
С этой точки зрения интересно порассуждать над тем, что же все-таки представляет