Страница 15
дов оценки, основанных на строгих (формальных) процедурах при оценке рыночной
стоимости объектов недвижимости. Формализация процедур государственной оценки
является важнейшим принципом оценки госсобственности, призванным в максимальной
степени снизить субъективизм оценщика при выполнении работ по оценке. Одним из пу-
тей такой формализации является повсеместное внедрение принципов массовой оценки
объектов госсобственности [10,30].
Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований
выполняют местные комитеты по управлению имуществом.
Основные задачи комитетов следующие:
распоряжение государственным имуществом,
управление государственным имуществом,
контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного
имущества,
обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав горо-
да/населенного пункта при ведении дел в судебных органах с осуществлением
полномочий истца, ответчика либо третьего лица.
С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:
ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;
применение всего разрешенного законодательством инструментария при исполь-
зовании объектов недвижимости;
достижение максимальной доходности объектов недвижимости.
Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления не-
движимостью можно подразделить на три группы [36]:
¦ группа стратегических задач;
¦ группа тактических задач;
¦ группа оперативных задач.
Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности
(рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного ор-
гана власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов,
учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за
счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразую-
щих факторов объекта недвижимости и др.
Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономиче-
ского управленческого решения по судьбе конкретных объектов недвижимости: продать,
сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, пе-
редать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.п.
Решение оперативных задач направлено в основном на поддержание объектов недви-
жимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано в основном с плановыми
капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города,
включая окружающую их территорию.
В целом для совершенствования рынка недвижимости в городах необходимо:
1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический
центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связан-
ные с недвижимостью проекты.
2. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических про-
цедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществ-
лять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для го-
рода и инвесторов.
3. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи
разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в
собственность.
4. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания
инвестиционного проекта.
5. Обеспечить возможность заклада прав по инвестиционному договору.
6. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий историче-
ского центра.
7. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение ком-
муналок9.
8. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в
районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового
жилья.
9 Реализация пунктов 5 и 6 помогут снизить проблему безработицы и решить проблему затоваренно-
сти рынка готового жилья.
9. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих
мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых эконо-
мически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы,
наверное, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на пе-
риод окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.
10. Снизить требования города к реконструкции зданий памятников.
11. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социаль-
но важные объекты недвижимости.
12. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льго-
ты/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кре-
дитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных про-
блем.
13. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыноч-
ную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, опреде-
лив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения по-
бедителя от налогов.
14. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости,
принадлежащих городу, в доверительное управление Управляющим компаниям.
15. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюд-
жетных средств и средств частных инвесторов.