Страница 2
собой недвижимость. Так, в данном выше гражданском кодексе определении недвижи-
мости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно
отнести к недвижимости: <:, ="" ="" ="" ="" ,="" ..="" ,="">
ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:>. К сожалению,
наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний < =""> и <>
размерного ущерба их назначению>. Между тем, отсутствие этого толкования создает
такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта
недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связан-
ные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, на-
пример, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возве-
денное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть пе-
ремещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого
определения, основанную на принципе вклада - считать недвижимым то, перемещение
чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыноч-
ную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все стано-
виться на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого
объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно тру-
доемко и маловероятно может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно лег-
ко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости
только земельный участок, как это делается в Австралии1. Там в качестве базы для нало-
гообложения берется его рыночная стоимость, т.е. стоимость предполагающая наиболее
эффективное использование земли (site value taxation). Этот принцип стимулирует собст-
венника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее
прогрессивным среди всех известных систем налогообложения.
Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объ-
ектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая
государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости [18].
1 Русаков И.Г. Налогобложение. - М.: Финансы, 1998 г.
Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсо-
лютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой тер-
ритории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и
распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательст-
ву. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.
Право собственности в РФ определяется 17-ой главой ГК < ="">
деть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, по-
скольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не
ограничены в обороте>.
Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно,
объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных
прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане
является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодек-
се: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на
объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка
должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, за-
крепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.
В соответствии с Федеральным законом < ="" ="" ="" =""> от 6 ав-
густа 1998 года No 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается <>
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на от-
крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас-
полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка-
кие-либо чрезвычайные обстоятельства>, т.е. когда:
* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо сто-
роны не было;
* платеж за объект оценки выражен в денежной форме>.
Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует,
что необходимо различать термины <> и < ="">. Цена представляет
собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный
в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) ры-
ночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Ры-
ночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.
Следует также различать термины <> и < ="" ="" ="">. Затраты
измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недви-