Best-Ocenki.ru

жимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит
за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в ры-
ночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на
рынке на данные улучшения.
Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим това-
ром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложе-
ние: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой за-
стройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий не-
повторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут,
как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного
спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения.
Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Зем-
ля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой харак-
теристикой - вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необхо-
димости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является
уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспорта-
бельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее
характерна ограниченная эластичность спроса.
Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить
следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы.
Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как
хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного
объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обыч-
ном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что
создаёт конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует
сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На
рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативно-

правовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для
решения социально-экономических задач.
На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они
часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, т.к. его ка-
чество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо
выше, и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлече-
нием кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкурен-
ции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и пред-
ложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру
оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на
обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии
рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д.
Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участи-
ем посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке
предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке не-
движимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имуще-
ственные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, суб-
аренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юриди-
ческой и экономической точки зрения.
Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и
ее структуры необходимо отметить следующее.
Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производ-
ства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром яв-
ляется совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользова-
ние, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право
собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение),
или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за опреде-
ленную плату, которая называется арендной платой.
Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собст-
венности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полно-
стью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится
собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В
данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта не-

движимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права
пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную
плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объек-
том недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное возна-
граждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимо-
сти. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.