Страница 16

16. Стимулировать приватизацию жилья, установив предельный срок, после которо-
го или будут подняты тарифы на приватизацию или жилье будет переведено в
муниципальный фонд.
17. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем
открытых местных или дистанционных торгов, максимальным образом исклю-
чив возможность влияния криминальных структур на процедуру проведения тор-
гов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная
суммарная цена предприятия была бы максимальной.
18. Организовать заблаговременную и эффективную постоянную рекламную компа-
нию инвестиций в недвижимость города в России и за рубежом с гарантией инве-
стору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестпроекту и
бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форс-
мажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут
быть использованы различные механизмы: продажа объекта инвестиций по дис-

контной цене, освобождение от налогов на расчетный период времени, предос-
тавление налогового кредита по льготной ставке.
19. Внедрить в практику сдачи в аренду муниципального жилья под жилье-офис,
пользующегося сегодня большим спросом.
20. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для
управления, как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижи-
мости.
Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность
использования городской недвижимости, но и создать условия для нормального функ-
ционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недви-
жимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и
др.

1.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ: СОСТОЯНИЕ И
ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной дея-
тельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хо-
зяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное
функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе
[8,16,20,35]. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является
сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направ-
лением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. [24].
Первые курсы по этой специальности были проведены в Санкт-Петербурге в Институте
Проблем Приватизации в 1993 году американскими специалистами под эгидой Мирового
Банка.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что ис-
пользование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень
часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости
России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле,
играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в россий-
ских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в усло-
виях недостатка информации [5,9,20]. Появившаяся в России в последние годы литерату-
ра по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной
теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рын-
ках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка не-
движимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное
развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России, невозможно.
Базируясь на мировом опыте развития оценки в современных условиях России необхо-
димо создавать и развивать национальную систему оценки.
Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использова-
ние трех подходов: затратного, рыночного и доходного [13,45].
Затратный подход основан на оценке стоимости улучшений с учетом их износа с до-
бавлением к получаемому результату стоимости земли. Практика показывает, что наи-
большие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной
стоимости земли [16]. Одним из наиболее достоверных методов оценки земли с точки

зрения западной теории является метод рыночных сравнений, который основан на оцен-
ке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по
которым известна информация о цене продаж. Использование этого метода в российских
условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это
связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодатель-
ства по земле с точки зрения прав на нее и скрытностью информации о сделках по купле
или продаже земельных участков. В соответствии с классическим методом остатка, ис-
пользуемым на Западе, стоимость свободного земельного участка определяется путем
прямой капитализации земельной ренты с использованием соответствующих норм капи-
тализации [53]. В условиях запада, когда участки используются, как правило, наиболее
эффективным образом, прямая капитализация дает надежные результаты. В условиях
России эффективное использование земельных участков является исключением из пра-