Страница 10

еще в плохом состоянии (около 18% объектов нежилого фонда находятся в неудовлетво-
рительном состоянии - износ более 40%).
Таким образом, говоря о городских землях, о системе улучшений городской земли,
включая здания и сооружения, имеют в виду сложнейший и дорогостоящий инженерный
объект, созданный по большей части за счет бюджетных средств.
Система землепользования в Санкт-Петербурге в радиусе 25 км от центра города, то
есть от Дворцовой площади и Адмиралтейства, имеет все перечисленные черты типич-
ные для планового городского хозяйства, в котором цена земли не определяется, расходы
на энергию субсидируются, и стоимость капитала во внимание не принимается.
Для Санкт-Петербурга характерны следующие особенности:
 малая доля жилой застройки, составляющей всего 35% от застроенной террито-
рии, поскольку в первую очередь земля отводилась не под жилые дома. В странах с раз-
витой рыночной экономикой этот процент в городах колеблется от 50 до 65%;
 небольшое число жилых микрорайонов на расстоянии в 5-8 км от центра, где зем-
ля в основном использовалась под промышленные предприятия, требующих обширной
территории. Поскольку на землю не было цены, ее повторное использование в связи с
ростом города не представлялось возможным. Старые неэкономные пользователи земли
не имеют никакого стимула для отказа от своих участков. Новым жилым микрорайонам
приходится перепрыгивать через эти старые индустриальные участки, вместо того чтобы
выдворять устаревшие промышленные предприятия на окраину;

 пространственная прерывистость жилых микрорайонов с тремя узлами повышен-
ной плотности, явившимися результатом тесной зависимости жилищного строительства
от снабжения, поскольку новые жилые районы планировались с учетом возможностей
промышленности, например, крупнопанельного домостроения. В результате появились
районы, не имеющие ничего общего с остальным городом;
 с точки зрения плотности населения ясно различаются четыре концентрические
зоны:
* историческое ядро с высокой плотностью населения;
* индустриальный пояс с низкой плотность населения;
* <> жилой пояс с высокой плотностью населения, где земле-
пользование основано на одинаковых нормах, запланированных для города, вне
зависимости от расстояния от центра;
* пригородные районы со смешанной застройкой и средней плотностью населе-
ния.
Такие скачки плотности населения практически невозможны при рыночной эконо-
мике. При отсутствии рыночных цен потребление земли на душу населения в центре го-
рода сходно с тем, что на окраине. В двух км от центра и на расстоянии в 25 км плот-
ность населения одинакова - 400 человек на гектар. Это говорит об отсутствии выбора
типа жилья. Более того, чаще всего квартиры на окраине по площади меньше, чем в цен-
тре, и плотность населения там соответственно может быть больше, чем в центре. Устра-
нить эти диспропорции можно путем постепенного внедрения рыночных цен на жилье
при продаже его в собственность и механизмов при определении платы за найм жилья в
зависимости от его рыночной стоимости.
В странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения госу-
дарственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являют-
ся арендные платежи и налоги на недвижимое имущество, основанные на рыночной
стоимости [19]. Так в Канаде в провинции Британская Колумбия имущественная состав-
ляющая составляет порядка 70% бюджета. В российском бюджете она составляет менее
5%. Между тем, очевидно, что недвижимость как особый товар, в силу ее не транспорта-
бельности и, следовательно, неукрываемости является надежнейшим источником дохо-
дов в виде арендной платы и налога.
В странах с рыночной экономикой частные инвесторы соревнуются за право за-
стройки одного и того же участка земли. Выигрывает тот, кто докажет, что сможет наи-
более эффективно этот участок использовать. Таким образом, в данном случае реализу-

ется принцип наиболее эффективного использования, то есть использования, выбранного
из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и
правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, в финан-
совом отношении осуществимо и которое обеспечивает или максимальную текущую
стоимость объекту, или наивысшую стоимость земли. Цены на землю оказывают влияние
на общее предложение земли, включая участки земли с улучшениями. В этом секрет эф-
фективности городского хозяйства. Рост городов сопровождается повышением цен на
недвижимость по всему городу. Это связано с тем, что земля является ограниченным ре-
сурсом. С ростом городов растет численность населения и, следовательно, растет спрос
на места проживания и работы. Наиболее высокий спрос и, следовательно, цены имеют
место в тех районах, до которых легче всего добраться, то есть вокруг центра города и
вдоль основных транспортных магистралей. Это ведет к росту плотности населения в
этих районах. Рост плотности населения в данном случае обусловлен тем, что в этих рай-
онах наблюдается тенденция роста соотношения между жилой площадью и площадью
земельного участка и, как следствие этого, уменьшения потребления земли на одно ра-