Страница 7

Маркетинговые исследования, проведенные в Санкт-Петербурге в 1996-1998 годах, пока-
зали существенную разницу арендных ставок государственного и частного секторов
рынка. Цены аренды за государственные объекты недвижимости в среднем по городу на-
ходились в диапазоне от $5 до $40 за м2. Цены аренды за объекты частного сектора рын-
ка варьировались в диапазоне от $100 до $400 за м2.
Таблица 1.3
КАТЕГОРИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (на 01.01.2000)
Строений Общая площадь Жилая Квартир
шт. % тыс.кв.м % тыс.кв.м шт.
Жилищный фонд районных 17994 40,94 69514 72,88 41688 1170135
4 Бюллетень < .2000="">.
5 Бюллетень < .2000="">.

КАТЕГОРИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (на 01.01.2000)
Строений Общая площадь Жилая Квартир
шт. % тыс.кв.м % тыс.кв.м шт.
ГПРЭП
Жилищный фонд АПРЭП 23 0,05 91 0,1 53,7 801
Жилищный фонд Прав-ва СПб 687 1,56 2276 2,39 1185,4 20744
Жилищный фонд ЖСК 1612 3,67 13858 14,53 8220 279118
Жилищный фонд в частной
собственности
20716 47,13 1519 1,59 936,3 29147
Жилищный фонд госучрежде-
ний
2924 6,9 8123 8,52 4202,4 112397
Итого 43956 100 95381 100 56285 1612342
Такое положение дел препятствовало нормальному развитию рынка аренды и, что
гораздо хуже, подавляло его. Наносился ущерб не только свободному предприниматель-
ству на рынке аренды, но и бюджету с точки зрения крайне неэффективного использова-
ния объектов недвижимости, принадлежащих государству.
В Санкт-Петербурге положение дел изменилось в конце 1997 года с принятием новой
методики расчета уровня арендных платежей за объекты нежилого фонда, принадлежа-
щих государству. Новая методика, разработанная специалистами Городского управления
инвентаризации и оценки недвижимости6 с использованием методов компьютерной мас-
6 Более подробную информацию о деятельности Управления можно найти в сети Интернет на сайте:
www/guion/spb.ru.
Рис. 1.1. Динамика роста денежных поступлений от
продажи объектов нежилого фонда (нарастающим
итогом с начала приватизации)

1995 1996 1997 1998 1999
Номер года
Денежные поступления, млн. руб

совой оценки [10], позволила за счет сближения ценовых показателей государственного
и частного секторов рынка в существенной мере устранить нездоровую конкуренцию
между ними и базу для коррупции в государственном секторе рынке аренды.
Значителен был и фискальный результат новой методики: за первое полугодие 1998
года, после введения методики в действие распоряжением губернатора No1291, общий
сбор арендных платежей возрос в целом на 20%, а в абсолютном выражении вырос более
чем на $20 млн. Государство, как один из субъектов рынка недвижимости, стал на рынке
аренды работать по рыночным принципам.
Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить сле-
дующее. Несмотря на то, что в соответствии с Законом < ="" =""> частная
собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования воз-
можности частного землевладения дело не пошло. Принятый в апреле 1991 года Земель-
ный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их
права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас по-
прежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все контрольные функции. За-
конодательство имело явно аграрную ориентацию. Собственниками земли могли стать
члены колхозов, акционерных обществ, товариществ, а также те, кто получил бесплатно
или по договорной цене земельные участки под личное подсобное или дачное хозяйство,
садоводство или индивидуальное жилищное строительство. Когда речь шла о предпри-
нимательской деятельности граждан и их объединений, земельные участки могли пре-
доставляться, в том числе, продаваться, в собственность лишь в случаях использования
земли в сельскохозяйственных целях. В течение пяти лет владелец, получивший участок
в собственность, не мог его продать. Ограничение просуществовало до 1993 года. Потре-
бовалось несколько лет для формирования юридического пространства, в котором зе-
мельный рынок начал работать, правда, со скрипом и постоянно наталкиваясь на законо-
дательные парадоксы. После прекращения действия ограничения на продажу рынок зем-
ли стронулся с места. Так в Петербурге в 1993 году прошли несколько первых сделок с
землей. Это были участки в черте города, которые предоставлялись под капитальное
строительство. На конец 1995 года было зарегистрировано 447 сделок с землей, а на ко-
нец 1999 года - более 2400 (см. Рис. 1.2)7.
На Рис. 1.2 представлена динамика так называемого первичного рынка земли. Одна-
ко земля, поступая из первичного рынка в частную собственность, становится предметом
купли и продажи, т.е. превращается в товар рынка недвижимости. Исходя из этого, ре-
7 Бюллетень < .2000="">.

зультаты, представленные на Рис. 1.2, можно трактовать в целом как развитие рынка
земли.
Как было отмечено выше, субъектами рынка недвижимости являются физические и
юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты
недвижимости. Кроме непосредственных субъектов рынка недвижимости важную роль
на нем играют физические и юридические лица, принимающие участие в процессе под-