Страница 18

тем анализа достаточно развитого в России рынка инвестиций. Таким образом, с инфор-
мационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следова-
тельно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для России сего-
дняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее
сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в
области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной
собственности, бизнеса и др. Исходя из этого, доходному методу в книге уделено наи-
большее внимание.
Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации
и метод капитализации по норме отдачи на капитал [45,46 и др.]. В западном классиче-
ском варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации исполь-
зовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно из-
вестна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях
найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится ис-
пользовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, преду-
сматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Из-
вестные на западе алгебраические методы построения норм капитализации [49] для
оценки нормы возврата капитала рекомендуют использовать эмпирический подход для
оценки коэффициента изменения стоимости актива в конце прогнозного периода, осно-
ванный на представлениях оценщика о будущем изменении его стоимости. Практика
оценки госсобственности на примере Санкт-Петербурга показала, что такой подход по-
зволяет путем подбора коэффициентов изменения стоимости актива получить практиче-
ски любой желаемый или заказанный (заказной) результат, что является неприемлемым
при оценке объектов недвижимости в государственных целях. В данной книге предложен

подход оценки нормы возврата капитала на основе отдельного учета изменения стоимо-
сти земли и улучшений в конце прогнозного периода.
В настоящее время в отечественной и западной литературе разворачиваются дискус-
сии о необходимости реформирования моделей амортизации основных фондов [8,35,41].
Исследования, проведенные автором данной книги, показывают, что амортизация основ-
ных фондов, к разряду которых относится недвижимость, существенным образом оказы-
вает влияние на результаты оценки ее рыночной стоимости. Не затрагивая проблем бух-
галтерской амортизации, в книге рассмотрена концепция согласования динамики износа
объекта недвижимости с динамикой его компенсации при оценке объекта недвижимости.
От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и
достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости объек-
тов недвижимости в государственных целях.
Исходя из представленного выше анализа особенностей ценообразования на рынке
недвижимости РФ, в дальнейших разделах книги основное внимание уделено методоло-
гическим и методическим аспектам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
в условиях пассивного рынка и несовершенства нормативно-правовой базы в нашей
стране.