Страница 11
бочее место или на одного жителя. Со временем взаимодействие этого фактора приводит
к такой структуре плотности населения и бизнеса, при которой плотность постепенно
снижается от центра к окраинам, а бизнес распределяется таким образом, что наиболее
эффективный занимает центральные части города, а менее эффективный - перетекает на
периферию. Движущей силой такого распределения являются не талантливые решения
градостроителей, а экономические принципы, одним из которых является принцип наи-
более эффективного использования. Эти принципы заставляют инвесторов, арендаторов,
предпринимателей и девелоперов доводить до максимума разницу между затратами на
приобретение или освоение площади или участка для производства какого-то готового
товара или услуги и прибылью после его реализации. С ростом размера и благосостояния
городов повторное использование уже застроенных участков, диктуемых изменяющими-
ся спросом и предложением, становится одной из возможностей еще больше увеличить
эту разницу [19].
Особенности землепользования в российских городах имеют огромное значение для
городского хозяйства по следующим причинам:
в городах России проживает почти три четверти населения;
аномальное распределение плотности населения (увеличение от центра к окраи-
нам) приводит к большим транспортным расходам, потерям личного или рабочего вре-
мени на переезды;
строительство жилья в отдаленных районах, постепенная ликвидация субсидий на
транспорт, рост затрат на содержание жилого фонда при невысоких заработных платах
и чрезвычайно высокие затраты на строительство (от $250 до $700 на м2), в которые вхо-
дит цена приобретения земли у города, не зависящая от реальной ее рыночной ценности,
приводят к затовариванию рынка жилья на окраинах;
для земли и ее улучшений, расположенных в центральной части города, имеющих
все объекты инфраструктуры, и не используемые на полную мощность вследствие суще-
ствования различных охранных ограничений (в частности по историческим памятникам)
характерны высокие потери, связанные с высокой стоимостью неиспользованных воз-
можностей по их альтернативному использованию.
Россия воспользовалась своими огромными запасами полезных ископаемых, чтобы
построить систему городского хозяйства сомнительной эффективности и устойчивости,
что явилось результатом отсутствия данных относительно потерь, связанных с недоста-
точно рациональным использованием городских территорий. Все свидетельства под-
тверждают ранее высказанное предположение, что социалистический город характеризу-
ется необыкновенно высокой капиталоемкостью и требует больше ресурсов с меньшим
результатом, чем города в странах с рыночной экономикой [19].
Рыночная стоимость земли и ее улучшений в конкретном районе являются функцией
годового дохода на капитал (подсчитанного с учетом стоимости денег во времени), кото-
рый мог бы быть получен в случае выбора лучшей альтернативы землепользования, то
есть такой, которая сочетала бы наиболее эффективный вариант землепользования с
возможностью получить от него максимальную отдачу. Большинство участков, в на-
стоящее время занятых промышленными предприятиями и расположенных близко к цен-
тру (в радиусе до 10 км), представляют с точки зрения рынка большую ценность в связи с
тем, что до них легко добраться с помощью существующей транспортной системы. Са-
мым лучшим использованием таких легкодоступных участков было бы, скорее всего, со-
четание коммерческих, офисно-деловых и жилых площадей, с высоким коэффициентом
плотности застройки участков. Инвесторы, берущиеся за такие проекты и готовые запла-
тить рыночную цену, смогут выторговать землю, расположенную в центре, у низко рен-
табельных промышленных предприятий, которые на данный момент занимают значи-
тельную часть земли в центре города.
Администрации городов сейчас поставлены перед трудным выбором: если запросить
с предприятий рыночную цену за занимаемую ими землю - в форме арендной платы или
налога за землепользование - большинство окажутся не в состоянии ее платить, и их
придется объявить банкротами. С другой стороны, если наиболее слабым предприятиям
предоставить отсрочку или совсем освободить от платежей, то жители города будут не-
сти потери от неэффективного использования этой земли.
Исходя из вышесказанного, может быть, наиболее разумным вариантом повышения
эффективности землепользования был бы такой, при котором предприятиям предоста-
вят практически бесплатно или по очень низкой цене право собственности на арендуе-
мую ими землю. Тогда предприятие сможет использовать эту землю в качестве капитала
при планировании переезда в другое, более подходящее и более доступное с финансовой
точки зрения место. Например, с учетом территориального распределения рыночных цен
на землю, среднему предприятию, расположенному в пределах 5-8 км (5-7 зоны) от цен-
тра Санкт-Петербурга и перемещающемуся на окраину города (например, в 19-ю зону),
потребуется не более 13% стоимости земли, занимаемой в настоящее время, чтобы при-
обрести новый равноценный участок. Оставшихся денег вполне достаточно для возведе-
ния новых корпусов, отвечающих современным требованиям производства. То есть ка-