Страница 6
пр.). С позиций теории спроса и предложения, данный подход может служить хорошим
арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового резуль-
тата при выполнении оценки разными методами.
Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его
особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно
малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансиро-
ванности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность то-
варов. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовер-
шенный рынок.
Рынок недвижимости как институт, сводящий вместе покупателей и продавцов для
совершения сделок в отношении объектов недвижимости, имеет достаточно сложную
структуру, которая в зависимости от критериев классификации может быть сегментиро-
вана различным образом.
В качестве критериев классификации можно выбрать следующие:
* функциональное назначение объекта недвижимости (жилое, торговое, производст-
венно-складское, офисное и т.д.);
* тип объекта (отдельно стоящее здание, встроенное помещение, свободный земель-
ный участок и т.д.);
3 Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком про-
давца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую це-
ну. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наиболь-
шие цены, которые могут предложить конкуренты.
* права на объект недвижимости (собственность, аренда, субаренда, закладная и
т.д.).
Помимо перечисленных выше сегментов рынок недвижимости с правовой точки зре-
ния можно подразделить еще на два крупных сектора: государственный и частный. К го-
сударственному рынку условно можно отнести рынок, субъектом которого является го-
сударство, а к частному рынку - рынок, субъектами которого являются физические и
юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе при-
ватизации госимущества. Такое разбиение очень важно для современного уровня разви-
тия рынка недвижимости в России, так как емкость государственного рынка на рынке
недвижимости очень велика и значительно его влияние на цены объектов недвижимости.
Каждый из перечисленных выше сегментов и секторов, являясь относительно само-
стоятельным, может испытывать с точки зрения ценообразования большее или меньшее
влияние других через динамику спроса и предложения по конкурирующим сегментам и
секторам.
Наиболее крупным и наиболее продвинутым с рыночной точки зрения сегментом
рынка недвижимости является сектор жилой недвижимости.
По состоянию на начало 1997 года жилищный фонд Российской Федерации имел
следующую структуру (см. Табл. 1.2) [31].
Из анализа Табл.1.2 следует, что 50% жилищного фонда в Российской Федерации на-
ходится в частном владении, т.е. собственники такого жилья имеют полный набор прав
на него и могут свободно распоряжаться ими: продавать, сдавать в аренду и т.п. Анало-
гичная картина характерна и для Санкт-Петербурга [28] (см. Табл. 1.3)4.
Данное обстоятельство привело к тому, что, как показывают исследования, рынок
жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и крупных на-
селенных пунктах Российской Федерации. В Петербурге, например, заключается в год
несколько сотен тысяч сделок по купле-продаже жилья.
Менее развитым в России является рынок нежилого фонда. Это связано с тем, что по
сравнению с рынком жилья нежилой фонд в основном принадлежит государственному
сектору (337 млн м2), ценообразование на котором пока еще далеко от рыночного. Так,
например, для Санкт-Петербурга по состоянию на январь 1999 года была характерна сле-
дующая картина распределения нежилого фонда с точки зрения прав собственности.
Таблица 1.2
Всего в том числе
Категории
пользователей
млн. кв. м.
общей пло-
щади
доля в об-
щем фон-
де,%
в городских поселе-
ниях
в сельской местно-
сти
млн. кв.м
общей
площади
Доля в
общем
фонде
млн. кв.м
общей
площади
доля в
общем
фонде
Жилищный фонд
России всего
2608 100 1882 72,17 725,9 27,83
в том числе
частный 1312 50,3 725,7 27,8 586,5 22,5
из него
индивидуальный 1077,6 41,3 575,6 22,1 502 19,2
ЖСК, ЖК 98,3 3,77 97,8 3,75 0,5 0,02
Государственный
(ведомственный)
349,6 13,4 277,5 10,6 72,1 2,8
муниципальный 732,4 28,1 697,1 26,8 35,3 1,3
общественный 2,6 0,1 1,7 0,07 0,9 0,03
коллективный
(смешанная форма
собственности)
211,4 8,1 180,3 6,9 31,1 1,2
Нежилой фонд Санкт-Петербурга состоял из 22653 строений общей площадью более
44544,47 тыс м2. Частным компаниям и отдельным лицам принадлежало 481 отдельно
стоящее здание или 437,5 тыс м2, т.е. немногим более 12% общего нежилого фонда [28].
Однако динамика денежных поступлений от продажи объектов нежилого фонда (см. Рис.
1.1)5 свидетельствует о положительной тенденции развития рынка нежилой недвижимо-
сти города.
Высокая доля государственного сектора рынка нежилого фонда оказывает сущест-
венное влияние в целом на его развитие. Особенно это проявляется на рынке аренды не-
жилых зданий и помещений. По данным 1997 года поступления от аренды в Российской
Федерации составили в нынешних ценах около 307 млн руб. (менее 1 руб. за м2 в год).