Страница 8

готовки и осуществлении сделок с объектами недвижимости - участники рынка недви-
жимости: девелопер или застройщик, инвестор, архитектор, инженер-строитель, подряд-
чик, строительный рабочий, регистратор недвижимости и прав собственности, управ-
ляющий недвижимостью, консультант по недвижимости, маклер, брокер, оценщик и др.
Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановле-
нию Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должност-
ные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Оценщик, как участник
рынка недвижимости, является субъектом оценочной деятельности. Так в соответствии с
законом < ="" ="" =""> субъектами оценочной деятельности призна-
ются < ...="" ="" ="" ,="" ="" ="" ="" ="" (="">
ниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом
(оценщики), а с другой стороны - потребители их услуг (заказчики)>.
Рис. 1.2. Динамика реализации земельных участков

1995 1996 1997 1998 1999
Номер года
Ряд 1 - заключено договоров
Ряд 2 - принято заявок
Количество заявок и договоров
Ряд2
Ряд1

В дополнение к сказанному выше, характеризуя рынок недвижимости России с точки
зрения ценообразования, следует отметить, что в эпоху плановой экономики в основу
ценообразования любых товаров был положен затратный принцип, в соответствии с ко-
торым цена определялась в основном затратами на их изготовление, а не вкладом в ры-
ночную стоимость. Т.е. цена товара, в основном, учитывала факторы предложения, т.е.
факторы важные для продавца, но никак не покупателя. Этот же принцип доминировал и
при инвестициях и, следовательно, в ценообразовании объектов недвижимости. Он явил-
ся основой для формирования, например, балансовой стоимости здания или ее разновид-
ности - инвентаризационной стоимости, которые определялись на основе затрат на
строительство зданий и сооружений. Игнорировались, как правило, многие важные
принципы, связанные с рыночной средой, а именно: полезность, замещение, ожидание,
предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбалансиро-
ванность, экономический размер, экономическое разделение, зависимость, соответствие,
предложение и спрос, конкуренция, изменение, наиболее эффективное использование и
др.
Недвижимость во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Как мате-
риализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным
подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она
способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета, минимум на $9-12 млрд. Кро-
ме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом яв-
ляется источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потреб-
ностей в жилье и производственной деятельности.
В докладе всемирного банка < ="" ="" ="" ="" :="">
стратегия и конкретные меры на переходный период> [19] отмечается, что при плановой
экономике в России поощрялся принцип максимизации освоенных капитальных вложе-
ний. Заслуги строителей, уровень их материального благополучия и успехи в продвиже-
нии по службе целиком и полностью определялись этим принципом. Такое положение
дел привело к тому, что в эпоху плановой экономики было построено огромное количе-
ство зданий особой капитальности с утяжеленными элементами конструкций, которые,
как правило, являлись сверхдостаточными для функционального назначения объекта.
Как показали результаты последней переоценки, балансовые стоимости таких зданий,
как правило, существенно выше рыночных [19,34].
Земля является одним из элементов стоимости объекта недвижимости. Анализ запад-
ных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стои-
мость является одним из важнейших вкладов. В балансовой же стоимости вклад земли

полностью отсутствует. В России распределение и величина земельных участков зави-
села от административных решений, основанных на <> и существующих
нормах. Основным же ценообразующим фактором земли в рыночной экономике является
ее местоположение. Рыночная стоимость земли в центре городов в сотни раз больше ее
стоимости на окраинах.
Анализ структуры большинства российских городов, которые застраивались, кроме
исторических центров, в основном в социалистическую эпоху, показывает, что не учет
реальной ценности земли и высокая капиталоемкость строительства привели к чудовищ-
ным пространственным аномалиям и низкой эффективности городского хозяйства. В ре-
зультате советские города разительно отличаются от городов в странах с рыночной эко-
номикой. Земля раздроблена и, как ни странно, чем дальше от центра города, тем выше
плотность населения. Такая пространственная организация приводит к возрастающим
транспортным расходам и повышенным требованиям к инфраструктуре.
С ростом экономики и населения города начинают расширяться за счет появления
новых концентрических колец. С каждым новым кольцом практика землепользования
отражает те демографические, технологические и экономические особенности, которые
характерны для периода строительства кольца. Причем балансовые стоимости зданий в