Best-Ocenki.ru

Доход, у.е.
Норма отдачи, % Рис. 3.6. Зависимость конечной отдачи от cуммы
первоначальных инвестиций

40000 37500 35000 32500 30000 27500 25000 22500 20000 17500 15000
Норма отдачи, %

В соответствии с первой зависимостью (Рис. 3.7) при увеличении времени строи-
тельства или реконструкции норма отдачи по проекту падает, а с увеличением срока эко-
номической жизни (Рис. 3.8) - возрастает.
Формулу для расчета текущей стоимости (n-k) - периодного единичного аннуитета
можно представить в следующем виде:
Y ) Y 1 (
1 ) Y 1 ( ) Y , k n ( a ) k n (
) k n (
. +
- +
= - -
-
. (3.38)
Пусть Yi=Y=сonst. Тогда из (3.33) с учетом (3.38) можно получить итерационную
формулу для расчета ставки дисконтирования для общего случая (Ei =.const, Ii =.const):
. . . . .
.
.
. . . . .
.
.
+
- + .
+ .
+
.
. + .
+
. -
. =
- -
- -
+
+ =
-
-
=
-
-
k n ) 1 l (
) k n ( ) 1 l (
1 k
k
1 r i
i ) 1 l (
i
) 1 l ( r
1 i
i ) 1 l (
i ) 1 l (
) l (
) Y 1 (
] 1 ) Y 1 [( I
) Y 1 (
I
Y
) Y 1 (
E Y
V
1 Y .
(3.39)
В Табл. 3.2 представлены результаты оценки нормы дисконтирования для произволь-
ных потоков расходов и доходов, полученные на компьютере с помощью программы Microsoft-
Excel.
Необходимо отметить, что допущение Yi=Y=сonst так же не является обязательным,
т.к. при наличии соответствующего программного обеспечения итерационный процесс
Рис. 3.7. Зависимость конечной отдачи от
времени реконструкции

3 4 5 6 7 8 9
Время реконструкции, лет
Норма отдачи, %

по определению ставки дисконтирования может быть реализован для любой модели из-
менения ставки дисконтирования.
В целом, можно предложить следующий алгоритм определения ставки дисконтиро-
вания для объектов, требующих крупных затрат на строительство или реконструкцию:
1. Подбор объектов с известными ценами продаж, сопоставимых по характеристикам с
оцениваемым, использование которых соответствует наиболее эффективному ис-
пользованию объекта оценки.
2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов.
3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов с учетом
разных сценариев.
4. Расчет наиболее вероятных средневзвешенных значений конечных отдач (внутрен-
них норм рентабельности) по формуле (3.39) или ее компьютерному аналогу.
5. Статистический анализ конечных отдач, выявление их связи с дисконтообразующи-
ми факторами и построение корреляционной модели зависимости ставок дисконти-
рования от дисконтообразующих факторов.
6. Определение ставки дисконтирования доходов объекта оценки с использованием по-
лученной модели.
Таблица 3.2
B C D E F G H I Комментарий
4 Прогнозный период k 5 Cтавка % ФВ iр = 20%
5 Срок эконом. жизни n 20
6 Ставка дисконти-
рования
Y 21,7% - итерац. параметр Rt = 23,1% =Y+SFF(n-k,iр)
Рис. 3.8. Зависимость конечной отдачи
от срока экономической жизни
21,8
22,0
22,2
22,4
22,6
22,8
20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Срок экономической жизни, лет
Норма отдачи, %

B C D E F G H I Комментарий
7 Покупка 110000 Vрев= 259643 =I11/I6
9 Номер года
10 Статьи 1 2 3 4 5 6
11 ЧОД 0 0 40000 50000 60000 60000
12 Расходы -50000 -20000 0 0
13 Продажа 259643 =I7
14 Итого ЧОД -50000 -20000 40000 50000 319643 =H11+H12+H13
15 ФД 0,822 0,675 0,554 0,456 0,374 =(1+$D$6)^-H10
16 PV доходов 110000 -41077 -13499 22179 22776 119620 =СУММ(D16:H16)
17 PV расходов -54575 -41077 -13499 0,000 0,000 =G12*G15
21 -110000 -50000 -20000 40000 50000 319643
22 Расчетная Y 21,7% =ВНДОХ(C21:H21)
23 Разность 0,000 =C22 - D6 Сtrl -e
Частично предлагаемый алгоритм реализован в Санкт-Петербурге в виде методики
определения ставки дисконтирования для оценки объектов госсобственности [12].
В заключение отметим, что, во-первых, предлагаемый алгоритм, являясь аналогом
метода рыночной экстракции, в целом, позволяет существенно расширить его возможно-
сти для определения ставок дисконтирования при дефиците рыночной информации об
одновременной аренде и продаже объектов, т.к. для его использования необходима ин-
формация лишь о ценах продаж. И, во-вторых, он является по существу практически
единственно возможным алгоритмом для расчета ставок дисконтирования при оценке
объектов недостроя, реконструкции и свободных земельных участков, так как на рынке
по очевидным причинам отсутствует информация об аренде таких объектов.
К третьему методу оценки ставки дисконтирования можно отнести метод, связанный
с анализом альтернативных инвестиций, нормы отдачи, по которым открыто деклариру-
ются.
Метод альтернативных инвестиций
Ранее мы определили риск как возможность получения нежелательных результатов,
связанных с потерей доходов или стоимости по разным причинам. Отсюда следует, что
оценка потерь может послужить базой для расчета премий за соответствующие риски.
Выполним такой расчет по риску, связанному с потерями доходов, например, из-за
низкой ликвидности объекта недвижимости. Известно, чтобы продать объект недвижи-
мости, могут потребоваться месяцы или даже годы. За время экспозиции объекта неиз-
бежна потеря части доходов как прямая (уменьшение или полное прекращение потока
доходов с объекта), так и косвенная (различные издержки на продажу). Аналитик, оцени-
вая объект недвижимости, может спрогнозировать такую потерю в стоимости и перевес-

ти ее в поправку на риск. Такой перевод может быть осуществлен с помощью формул