Страница 6

ется для расчета налогов до следующей оценки (переоценки). Данная стоимость должна
использоваться в процессе оценки рыночной стоимости при определении налога на соб-
ственность в операционных расходах.
Так как участок земли считается неистощимым активом, его стоимость в целях нало-
гообложения считается неизменной. База же для расчета налога на недвижимость меня-
ется в соответствии с принятым порядком амортизации:
) t ( f V ) t ( V a 0 B B . = .
Здесь 0 B V - начальная стоимость актива, fa(t) - некоторая функция изменения стои-
мости.
Иная картина складывается при оценке активов, которые на дату оценки не имеют
балансовой стоимости. К такой группе активов можно отнести свободные участки земли,
объекты недостроя или реконструкции. При оценке таких активов доходным методом в
качестве базы для налогообложения целесообразно брать их рыночную стоимость на мо-
мент постановки на баланс. При этом, в соответствии с концепцией невозмещенных ин-
вестиций, изложенной во второй главе, балансовая стоимость улучшений определяется
так:
. - + . + + . =
=
- - r
1 i
r
L
) 1 i ( r
i бB ] 1 ) Y 1 [( V ) Y 1 ( E V .
29 На практике налог на землю определяется как произведение площади участка на ставку, зависящую от
вида использования земли.

Здесь r - время создания улучшений, i E - расходы на их создание в начале i-го пе-
риода, VL -рыночная стоимость земельного участка на дату оценки.
Заметим, что на практике налогооблагаемая стоимость формируется иначе, чем было
описано выше. Так при определении величины налогооблагаемой стоимости возможна
реализация двух сценариев:
 Собственник создает улучшения самостоятельно. Денежный взнос за право собствен-
ности (аренды) зачисляется бухгалтерией по статье < =""> (статья
4). При этом собственник будет уплачивать налог на имущество с этой суммы в тече-
ние определенного периода до полной амортизации права. По мере строительства
улучшений и перевода их по бухгалтерии в основные фонды (статья 1) с переведен-
ных сумм также будет исчисляться налог на имущество. Однако сроки амортизации
этого актива могут не совпадать со сроками амортизации нематериальных активов.
 Собственник получает права на объект недвижимости через договор купли- продажи.
В этом случае объект недвижимости будет поставлен на баланс по рыночной стоимо-
сти, которая для доходного объекта обычно больше суммы прямых затрат на величи-
ну прибыли предпринимателя. В этом случае также происходит разнесение стоимо-
сти на материальные и не материальные активы и, соответственно, следует применять
две схемы амортизации.
Первый сценарий наиболее вероятен при приобретении прав на объект недвижимо-
сти через инвестиционные торги. Второй - реализуется при выкупе объекта на свобод-
ном конкурирующем рынке. Однако это не означает, что первый сценарий исключает
второй. Так, после того, как инвестор выполнит все условия инвестиционного договора и
станет собственником улучшений, он может реализовать объект по рыночной стоимости
и новый собственник, в части налога на имущество, уже будет действовать по второму
сценарию.
Особым видом чистого операционного дохода в варианте оценки по аренде является
чистый операционный доход от реверсии или чистый операционный доход от продажи
объекта недвижимости в конце периода владения. Чистый операционный доход собст-
венника от продажи актива (стоимость реверсии Vp) можно определить как доход, рав-
ный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, свя-
занных с продажей актива.
На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи:
* прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении;

* прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинго-
вый период (период владения);
* прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимо-
сти актива в конце прогнозного периода.
Первый способ является достаточно редким явлением в практике оценки. Он, как
правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по за-
ранее оговоренной фиксированной цене, например, опцион на покупку собственности в
конце срока аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на
длительный срок объектов недвижимости, при условии, что продажа происходит задолго
до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как те-
кущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно
низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски
недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтиро-
вания. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения дохо-
дов минимальны и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой.
Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изменения стоимости за
холдинговый период базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента
изменения стоимости за холдинговый период. При этом предполагается, что данные о
проценте изменения должны быть извлечены из рынка на основе ретроспективного ана-
лиза динамики изменения цен по сопоставимым объектам. При использовании метода