Best-Ocenki.ru

по альтернативным инвестициям Y равна 10% и ставка процента фонда возмещения iP
равна также 10%. Требуется методом капитализации по расчетной модели оценить стои-
мость объекта для временных промежутков k в 10 лет и 3 года соответственно.
Для решения поставленной задачи выполним промежуточные расчеты:
Параметры k=3 k=10
SFF(k,ip) 0,302 0,0628
bal(n,k,ia) 0,792 0
k . -
0,157 -
0,754
Отсюда

 при k=3: 2036
302 , 0 ) 157 , 0 ( 1 , 0
300 Vo =
. - -
= у.е.,
 при k=10: 2036
0628 , 0 ) 754 , 0 ( 1 , 0
300 Vo =
. - -
= у.е.
Для разных периодов времени прогноза мы получили один и тот же результат. Это
подтверждает ранее полученный вывод: оценка рыночной стоимости не зависит от
длительности прогнозного периода.
Мы рассмотрели изменение стоимости актива с учетом износа амортизируемой его
части. Однако актив может изменить свою конечную стоимость вследствие каких-то до-
полнительных рыночных причин. Обозначим такое изменение стоимости актива через
p
k . . Тогда выражение для оценки относительного изменения стоимости актива можно
записать так:
p
k a
p
k
o
B
k ) i , k , n ( dep ) 1 (
V
V . . . + . + . - = . (3.93)
Пример 3.9
Предположим, что объект недвижимости был приобретен за 1500 у.е. Из них за зем-
лю было заплачено 500 у.е. Срок экономической жизни улучшений равен 10 годам.
Ставка процента функции износа равна 5. Требуется определить изменение стоимости
актива к концу срока экономической жизни.
Итак, имеем: p
k . =0, ) i , k , n ( bal a =0.
Следовательно 6667 , 0 0 1 ) 1 0 (

k - = + . + . - = . .
Этот же результат можно получить по формуле (3.89):
6667 , 0

1500 500
V
V V
o
o L
k - =
-
=
-
= . .
Предположим теперь, что стоимость продажи (земли) выросла на 20% и стала равной
600 у.е. Такое увеличение стоимости соответствует величине p
k . =0,2.
Выполним расчет:
6 , 0 2 , 0 1 ) 1 2 , 0 (

k - = + . + - = .
или
6 , 0

1500 600
V
V V
o
o L
k - =
-
=
-
= . .

Пусть теперь прогнозный период равен 5 годам и актив в целом возрос в цене на
20%. Рассчитаем процент износа за 5 лет: 44 , 0 %) 5 ; 5 ; 10 ( dep = , т.е. стоимость здания
упала на 44% вследствие естественного износа и стала равной 560 у.е. Но так как в целом
в соответствии с условиями задачи актив возрос в цене на 20%, стоимость его продажи
стала равной (500+560).(1+0,2)=1272 у.е.
Следовательно, общее изменение стоимости актива
152 , 0

1500 1272
V
V V
o
o L
k - =
-
=
-
= . .
Теперь воспользуемся формулой (3.93):
. 152 , 0 2 , 0 44 , 0 ) 1 2 , 0 (

k - = + . + . - = .
Результаты рассмотренной задачи подтверждают корректность формулы (3.93).
Капитализация регулярно изменяющихся потоков доходов
Под регулярно изменяющимся будем понимать такой поток доходов, тенденция из-
менения которого поддается математической формализации, т.е. может быть представле-
на в виде некоторого конечного математического выражения. Типичным примером регу-
лярно изменяющегося потока является поток доходов объекта недвижимости, собствен-
ник которого для компенсации инфляционной потери покупательной способности денег
вынужден ежегодно на фиксированный процент повышать арендные ставки.
Исходя из этого оценщик, моделируя наиболее вероятное поведение собственника,
при прогнозе доходов и расходов в течение холдингового периода в явном виде должен
предусмотреть изменение потока доходов в течение этого периода, например, из-за той
же инфляции. Возможность же оценки реверсии на базе дохода первого послепрогнозно-
го года как текущей стоимости оставшегося потока доходов у оценщика отсутствует.
Следовательно, при использовании расчетной модели, он обязан предусмотреть возмож-
ность корректировки либо дохода первого послепрогнозного года, либо коэффициента
капитализации для того, чтобы учесть влияние этого изменения на стоимость реверсии.
Основная идея оценки регулярно изменяющихся потоков доходов состоит в том, что
для учета влияния их изменения на стоимость корректируется соответствующим образом
либо доход первого года, либо коэффициент капитализации. Так, если поток доходов
возрастает, коэффициент капитализации уменьшается, и, наоборот, при уменьшении по-
тока доходов коэффициент капитализации увеличивается.

В общем случае коэффициент коррекции можно определить следующим образом:
) Y , k ( a I
) Y 1 (
I
K

k
1 q
q
q
c .
.
+ = = .
(3.94)
Данный коэффициент представляет собой фактор коррекции дохода первого года. Он
численно равен отношению текущей стоимости переменного потока и текущей стоимо-
сти аннуитета потока доходов, каждый из которых равен доходу I1 первого года.
Заметим, что выражение (3.94) в действительности позволяет определить коэффици-
ент коррекции для любого потока доходов: регулярного и нерегулярного. Однако если
динамика изменения потока доходов поддается какой-либо математической формализа-
ции, то, в зависимости от характера изменения оцениваемого потока доходов, коэффи-
циент коррекции может быть выражен в явном виде.
Для определения коэффициента капитализации используется следующая модифици-
рованная формула:
с
*
K
R R = , (3.95)
где * R - коэффициент капитализации без учета изменения потока доходов, Kс - коррек-
тирующий коэффициент.
Рассмотрим полученный результат применительно к известным в теории оценки не-
движимости следующим моделям регулярного изменения дохода [50]: