Best-Ocenki.ru

струкции существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирова-
ния и частным юридическим ограничениям.
Финансовая оправданность - проект застройки свободного земельного участка или
реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную
отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициями.
Максимально эффективное использование - то использование, которое соответству-
ет максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.
В соответствии с этими критериями целесообразно придерживаться следующей по-
следовательности анализа:
 анализ НЭИ участка земли как бы свободного от улучшений;
 анализ НЭИ участка земли с существующими улучшениями.
В результате первого анализа, во-первых, осуществляется оценка рыночной стоимо-
сти земельного участка вне зависимости от того, улучшен он человеком или ухудшен,
т.е. определяется истинная стоимость земельного участка при условии его наиболее эф-
фективного использования. Во-вторых, такой анализ позволяет дать ориентировку для
подбора аналогов в методе сравнительных продаж. И, в-третьих, оценка земли как ус-
ловно свободной, может дать хорошую информацию для оценки функционального и
внешнего износа улучшений.
В процессе второго анализа, во-первых, решается задача оценки такого использова-
ния существующих улучшений, которое может принести наибольший доход на вложен-
ный капитал. И, во-вторых, для установления аналогов (т.е. продаж сопоставимых за-
строенных объектов недвижимости).
В целом, совокупность задач решаемых при анализе НЭИ, можно представить в ви-
де Табл. 3.3 [53].
В процессе анализа НЭИ, как правило, возникают следующие типичные проблемы.

Если оценивается свободный участок:
 Стоит ли капитально застраивать участок?
 Следует ли оставить его незастроенным и дождаться лучших времен?
При оценке условно свободного земельного участка главной проблемой является
анализ альтернативных вариантов его использования по всем известным критериям НЭИ.
При этом необходимо отметить, что в процессе решения проблемы НЭИ земельного уча-
стка при анализе на правомочность, наверное, следует рассматривать свой комплекс
юридических ограничений, отличный от юридических ограничений, связанных с его
улучшениями. Ограничения, распространяющиеся на улучшения, на наш взгляд, не
должны приниматься во внимание при анализе НЭИ условно свободного земельного
участка. Наиболее ярким примером, который более подробно мы рассмотрим позже, мо-
жет быть ограничение, обусловленное историческим статусом здания как памятника ар-
хитектуры. Юридические ограничения, связанные с земельным участком, вытекают в ос-
новном из градостроительных ограничений и планов зонирования территории под те или
иные виды использования земли.
Таблица 3.3
Задача 1: Анализ рынка
Задача 2: Анализ осущест-
вимости
Задача 3: Анализ наиболее эф-
фективного использования
Цель: выявление потреб-
ностей в альтернативном
использовании
Цель: определение соот-
ветствующих стоимостей,
основываясь на перемен-
ных критериях (т. е. оста-
точная стоимость земли,
норма отдачи, капитали-
зированная стоимость все-
го объекта недвижимости)
Цель: определение варианта
использования, приводящего к
максимальной стоимости
имущества
Способ достижения цели
Анализ спроса и предложе-
ния для прогнозирования
степени поглощения рын-
ком и вероятных арендных
ставок для:
Расчет ЧОД/денежных по-
токов и выбор подходяще-
го коэффициента капита-
лизации (дисконтирова-
ния) для определения
стоимости объекта осно-
вываясь на переменных
критериях для:
Детализация по условиям ис-
пользования, временной после-
довательности, рыночных уча-
стников (т. е. пользователя
имущества, инвесторов с соб-
ственными или заемными
средствами)
Варианта использования 1
Варианта использования 2
Варианта использования 3
Варианта использования 4
варианта использования 1
варианта использования 2
варианта использования 3
варианта использования 4
Улучшения могут быть
изменены

Задача 1: Анализ рынка
Задача 2: Анализ осущест-
вимости
Задача 3: Анализ наиболее эф-
фективного использования
.
стоимость земельного участка является основопо-
лагающим фактором, определяющим стоимость
объекта недвижимости в его сегменте рынка (ме-
стоположение земли).
Основные характеристики
участков неизменны.
При анализе улучшенного участка:
 Стоит ли существующие здания и сооружения поддерживать в их текущем со-
стоянии или их надо снести?
 Следует ли их как-то перестроить, чтобы увеличить их стоимость?
При этом возможны следующие варианты:
 снос и вывоз существующих построек;
 проведение очередного ремонта;
 реконструкция;
 перестройка объекта.
Заметим, что один из важных инвестиционных и градостроительных выводов, кото-
рый должен присутствовать в конце анализа НЭИ улучшенного земельного участка -
степень соответствия текущего использования земли ее наиболее эффективному исполь-
зованию.
Любая оценка должна начинаться с анализа НЭИ и им же заканчиваться. Дело в том,
что при выполнении многих заданий по оценке окончательное тестирование на финансо-
вую состоятельность и максимальную продуктивность может быть завершено только по-
сле применения всех возможных подходов к оценке. Таким образом, для анализа НЭИ