Best-Ocenki.ru

Продолжение Таблицы 3.5
B C D E F Комментарии
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
10 Чистый опер. доход 467 467 467
11 Потери при возврате 0,00 16 33 E11=$C$21*($D$6-$D$4)*$F$4*D23
12 Итого чистый доход 467 451 435 E12=D10-D11
13 Доход на улучшения 100 68 35 E13=C21*$D$6
14 Доход ФВ 317 333 350 E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(D9-1)
15 Доход на землю 50 50 50 E15=D12-D13-D14
16 Реверсия земли 500 F16=F15/($D$6)
17 Итого доход на землю 50 50 550 D17=D15+D16
18 Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^-D9

B C D E F Комментарии
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
19 Текущая стоимость 500 45 41 413 C19=СУММ(D19:F19);D19=D17*D18
20 Разность 0,0 C20=C19-D7
21 Невозм. инв. 1000
22 VB 683 350 0 D23=C21*bal(n,q,ia)
23 S(q-1-r)=1/SFF(q-1-r) 0,000 1,000 2,050 E23=((1+$D$4)^(D9-1)-1)/$D$4
Оценка стоимости 500 + 1000 = 1500
Оценка по формуле (2.33):

317 , 0
500 1000
1000 1 , 0
467 V =
.
+
+
= .
Итак, из анализа выше представленных результатов следует, что при оценке объекта
недвижимости методом анализа дисконтированных денежных потоков необходимо осу-
ществлять учет потерь на возмещение истощаемой части актива в том случае, если ставка
процента фонда возмещения меньше ставки отдачи на капитал.
Как было показано выше, потери в доходах q-го года определяются произведением
(Y- iP) .SFF(n,iP) .V .S(q,iP).
Очевидно, если ставка процента фонда возмещения равна ставке отдачи на капитал,
что характерно для метода Инвуда, то потери в доходах будут отсутствовать. Ниже по
тексту представлены результаты электронной версии оценки при возврате капитала по
методу Инвуда (Табл. 3.6).
Таблица 3.6
2 B C D E F Комментарии
3 Чистый опер. доход I 452
4 Ставка % фонда возме-
щения
ip 10% SFF(n,ip)= 0,302 F4=-ОСНПЛАТ(D6;1;D7;1)
5 Срок экономической жиз-
ни
n 3
6 Cтавка дисконта Y 10,0%
7 Стоимость земли VL 500 искомый параметр
Продолжение Таблицы 3.6
2 B C D E F Комментарии
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
10 Чистый опер. доход 452 452 452
11 Потери при возврате 0 0 0 E11=$C$21*($D$6-$D$4)*$F$4*D23

2 B C D E F Комментарии
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
12 Итого чистый доход 452 452 452 E12=D10-D11
13 Доход на улучшения 100 70 37 E13=C21*$D$6
14 Доход ФВ 302 332 366 E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(D9-1)
15 Доход на землю 50 50 50 E15=D12-D13-D14
16 Реверсия земли 500 F16=F15/($D$6)
17 Итого доход на землю 50 50 550 D17=D15+D16
18 Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^-D9
19 Текущая стоимость 500 45 41 413 C19=СУММ(D19:F19);D19=D17*D18
20 Разность 0,0 C20=C19-D7
21 Невозм. инв. 1000
22 VB 698 366 0 D23=C21*bal(n,q,ia)
23 S(q-1-r)=1/SFF(q-1-r) 0,000 1,000 2,100 E23=((1+$D$4)^(D9-1)-1)/$D$4
Оценка стоимости 500 + 1000 = 1500
Оценка по расчетной модели:

302 , 0
500 1000
1000 1 , 0
452 V =
.
+
+
= .
Из сравнительного анализа рассмотренных выше примеров может возникнуть вполне
законный вопрос: почему при разных значениях чистого операционного дохода возника-
ет одна и та же стоимость? Такое совпадение имеет условный характер. В действитель-
ности должна иметь место другая ситуация. При одном и том же чистом операционном
доходе, но разных схемах износа и, как следствие этого, разных схемах его компенсации
за счет фонда возмещения, стоимость оцениваемого объекта будет разной, т.е. схемы из-
носа и возмещения влияют на конечный результат - оценку рыночной стоимости. Как
показано на Рис. 3.11 разность результатов оценок достаточно сильно проявляется при
малых сроках экономической жизни и в меньшей степени при больших сроках.
Рис. 3.11. Изменение оценки стоимости
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
Срок экономической жизни, лет
Изменение стоимости
Р яд1
Р яд2

На рисунке по оси ординат представлено изменение оценки стоимости объекта оцен-
ки (в %) относительно результата оценки, полученного при использовании линейной
схемы износа. Ряд 1 на рисунке иллюстрирует сравнительное (относительно модели Рин-
га) изменение оценки стоимости для модели Хоскольда, ряд 2- для модели Инвуда.
Итак, мы рассмотрели вариант оценки для полностью амортизируемого актива.
При оценке актива, часть которого является амортизируемой, необходимо использо-
вать следующее выражение:
k
P
k
1 q
q
P P P L 1
) Y 1 (
V
Y) (1
) i 1, - S(q ) i SFF(n, ) i (Y ) V V ( I V
+
+ .
+
. . - . - -
=
=
, (3.64)
где стоимость реверсии Vp определяется следующим образом:
) i , k n ( SFF
V V
V Y
) i , k ( S ) i , n ( SFF ) i Y ( ) V V ( I V
P
L Bk
Bk
P P P L 1
P
- .
+
+
. . - . - -
= . (3.65)
Здесь неамортизируемой частью актива является стоимость земли VL.
Можно показать, что при постоянных значениях ставки дисконта выражение (3.64)
может быть сведено к следующему виду:
) i , n ( SFF
V V
V Y
I V
P
L B
B

.
+
+
= . (3.66)
Выражение для оценки рыночной стоимости актива (3.66) представляет собой урав-
нение с двумя неизвестными: VL и VB. Его решение может быть получено, если одно из
неизвестных будет задано. Таким неизвестным может быть оценка рыночной стоимости
земельного участка как условно свободного.
Представленные выше выкладки представляют собой экономико-математическую
базу оценки рыночной стоимости методом анализа дисконтированных денежных пото-
ков.
3.4.2. Метод капитализации по расчетным моделям
Капитализация постоянного потока доходов

Если ежегодные денежные потоки неизменны и ставка дисконтирования постоянна,