Best-Ocenki.ru

динамикой накопления фонда возмещения до прогнозируемой конечной величины дохо-
да в конце рассматриваемого периода.
Суть данного подхода рассмотрим на примере со следующими исходными данными.
Пример 3.12
1. Чистый операционный доход первого года I1 = 50 000 у.е.
2. Прогнозируемый период k =10 лет.
3. Норма отдачи на капитал Y=10%.
4. Ставка процента фонда возмещения iP =5%.
5. Чистый операционный доход последнего года I10=60000 у.е.
В соответствии с основной идеей подхода ежегодное увеличение потока доходов
должно формироваться следующим образом:
) i , 1 q ( S ) i , k ( SFF I I p p k q - . . = . . . (3.98)
В нашем случае имеем: .Ik=10000 у.е., фактор фонда возмещения SFF(k,ip)=0,0795.
Ориентируясь на формулу (3.94), рассчитаем коэффициент коррекции.
Исходные данные для расчета будут следующие:
Номер года 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
NOI 50000 50795 51630 52506 53427 54393 55408 56473 57592 58767 60000
Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 0,513 0,467 0,424 0,386
Текущая стоимость 45455 41979 38790 35863 33174 30704 28433 26345 24425 22657
СУММА за 1-10 годы 327824
Используя эти данные, рассчитаем коэффициент коррекции:
1,067
6,144 50000
327824 Kc =
.
= .

Поток доходов, изменяющийся в соответствии с накоплением фонда возмещения,
поддается математической формализации. Для этого необходимо закон изменения пото-
ка доходов (3.98) подставить в формулу (3.94):
) Y , k ( a I
) Y 1 (
) i , 1 q ( S ) i , k ( SFF I I
K

k
1 q
q
p p k 1
c .
.
+
- . . +
= =
.
.
(3.99)
После преобразований на базе формул финансовой математики получим
Kс=1+ .I .J, (3.100)
где .I
- относительное изменение дохода:

1 k
I I
I I -
= . , а
. . . . .
.
.
. . . . .
.
.
-
-
-
+
+
. . = 1
Y i

) Y 1 (
) i 1 (
) Y , k ( a

i
) i , k ( SFF
J
p
k
k
p
p
p 35 .
После подстановки в формулы исходных данных задачи получим, что J=0,335,
Кс=1+0,2 .0,335=1,067.
Отсюда с учетом формулы (3.95) имеем R=0,0965 и V=50 000/0,0965=518103.
Если предположить, что изменение потока доходов планируется, начиная с первого
года эксплуатации, то выражение для оценки J фактора будет иметь несколько иной вид:
. . . . .
.
.
. . . . . .
.
-
-
-
+
+
.
+
. = 1
Y i

) Y 1 (
) i 1 (
) Y , k ( a
i 1
i
) i , k ( SFF
J
p
k
k
p
p
p
p .
В частном случае при ip >Y формула для оценки J фактора преобразуется к следую-
щему ее классическому виду[53]:
. ..
.
. ..
.
- . = 1
) Y , k ( a
k
Y
) Y , k ( SFF J .
Доход, изменяющийся на постоянную величину
Для некоторых рынков может быть характерной практика ежегодного изменения до-
ходов на постоянную величину: I q I I 1 q . + = . Аналогичным образом можно показать,
что в этом случае коэффициент коррекции
35 В теории оценки константа J называется J-фактором.

..
.
..
. - . + .
- . + =
Y
1 ) Y , k ( SFF k Y k k
I
I 1 K

c
.
.
Здесь k - прогнозный период.
Мы рассмотрели технику оценки коэффициента коррекции с использованием фор-
мулы (3.94) для трех классических моделей изменения потока доходов. Очевидно, что в
реальной жизни таких моделей может быть гораздо больше. Главным критерием здесь,
как всегда, могут быть только традиции, складывающиеся на оцениваемом рынке. Тем не
менее, представленный выше алгоритм может быть использован для оценки коэффици-
ента коррекции при любых тенденциях изменения потока доходов.
3.5. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДОВ С УЧЕТОМ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
Объект недвижимости как товар характеризуется сравнительно высокой стоимостью
и его приобретение связано с достаточно большими денежными ресурсами, наличие ко-
торых в свободном виде маловероятно практически для любого физического или юриди-
ческого лица. Исходя из этого, почти все сделки с недвижимостью совершаются с при-
влечением заемных средств или кредитных ресурсов.
Ранее было показано (см. раздел 3.1), что оценка рыночной стоимости объекта не-
движимости с учетом заемного финансирования может быть выполнена по формуле:
0 m k
e
ep
k
1 q
q
e
qe
0 V
) Y 1 (
V
) Y 1 (
I
V +
+
+
+
= .=
, (3.101)
где k - период владения собственностью, Iqe - чистый операционный доход собственни-
ка, Vep - доход от реверсии капитала собственника, Vm0 - стоимость заемных средств на
дату оценки.
Выражение (3.101) можно записать так:
0 m k
e
mk p
k
1 q
q
e
m q
o V
) Y 1 (
V V
) Y 1 (
I I
V +
+
-
+
+
-
= .= . (3.102)
Здесь Iq - доход, генерируемый объектом недвижимости, Im - расходы по обслуживанию
долга (доход кредитора), Vmk - доход владельца закладной от реверсии актива.

Оцениваться может объект, который был приобретен с учетом заемного финансиро-
вания qm лет назад. В этом случае стоимость заемных средств на дату оценки (Vm0) и на
дату реверсии (Vmk ) можно определить в соответствии с (2.13) следующим образом:
) Y , q , n ( bal V V m m m m 0 m . = , (3.103)
) Y , k q , n ( bal V V m m m m mk + . = . (3.104)
Здесь m V - стоимость закладной на момент выдачи кредита.
С помощью финансовой математики формулу (3.102) можно записать иначе:
..
.
..
.
+
- . - +
+
+
+
= .=
k
e
mk
e m 0 m k
e
p
k
1 q
q
e
q
o ) Y 1 (
V
) Y , k ( a I V
) Y 1 (
V
) Y 1 (
I
V
или
0 m k
e
mk e m
k
e
p
k
1 q
q
e
q
o V
) Y 1 (
V ) Y , k ( S I
) Y 1 (
V
) Y 1 (
I
V +
+
+ .
-
+
+
+
= .=
, (3.105)
где ) Y , k ( S e - фактор будущей стоимости аннуитета.
В общем случае, возможны три варианта соотношения периода владения собствен-
ностью k и оставшегося срока кредита nm-qm:
 оставшийся срок кредита nm-qm равен оставшемуся периоду k владения собственно-