Страница 1

ГЛАВА 5. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
В предыдущих главах мы достаточно подробно на теоретическом уровне рассмотре-
ли вопросы, связанные с экономическими основами оценки рыночной стоимости актива
в рамках доходного подхода.
В настоящей главе, в соответствии с ранее полученными результатами, рассмотрим в
основном прикладные аспекты оценки земли, улучшений и практические вопросы, свя-
занные с оценкой права аренды объектов недвижимости.
Результаты, представленные здесь, могут быть использованы в качестве методиче-
ских рекомендаций при выполнении реальных оценок.
5.1. КОНЦЕПЦИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ
В соответствии с теорией и практикой оценки можно достаточно уверенно утвер-
ждать, что на рынке, близком к рынку совершенной конкуренции, результаты оценок
рыночной стоимости, полученные разными методами, должны быть близки друг к другу
[10,42]. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающий-
ся от других, является сигналом к тому, что в процессе оценки была использована либо
недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математи-
ческого характера.
Близость итоговых результатов, полученных разными методами, позволяет утвер-
ждать, что должны быть близкими и их промежуточные результаты. При оценке затрат-
ным методом отдельно оценивается стоимость земельного участка и улучшений. Причем
оценка стоимости земельного участка выполняется как условно вакантного в соответст-
вии с принципом наиболее эффективного использования. Оценка же доходным методом
по классической схеме, как правило, не предусматривает отдельной оценки земельного
участка [45]. Но при оценке чистого операционного дохода из действительного валового
дохода вычитаются расходы, связанные со стоимостью улучшений (налоги на имущест-
во, расходы по страхованию, расходы капитального характера и др.). В качестве базы при
расчете этих расходов берется балансовая стоимость улучшений, полагая, что она равна

рыночной. Такой подход справедлив в условиях развитого рынка, когда действительно
балансовая стоимость близка к рыночной стоимости. Для российских условий, как пока-
зывает практика, такое предположение может привести к существенным ошибкам при
оценке. Связано это с тем, что, во-первых, балансовая стоимость, как правило, определя-
ется в процессе государственной переоценки не каждый год и может, по крайней мере,
для России при высокой инфляции существенно отличаться на дату оценки от рыночной.
Во вторых, используемые в России методики оценки балансовой стоимости объектов по
сути своей значительно отличаются от рыночных. Поэтому результаты балансовой оцен-
ки могут значительно отличаться от рыночной стоимости.
Кроме того, при оценке развивающихся объектов с использованием доходного под-
хода, к которым можно отнести свободные земельные участки, объекты недостроя и объ-
екты, требующие серьезной реконструкции, часто, в качестве балансовой стоимости бе-
рется сумма, равная балансовой стоимости существующих улучшений (если они есть) и
прямая сумма затрат на создание дополнительных улучшений. При этом не учитывается
предпринимательская прибыль, равная упущенной выгоде от <> в период
строительства или реконструкции капитала.
Исходя из вышесказанного, представляется целесообразным оценку рыночной стои-
мости доходным методом выполнять в два этапа:
* оценить участок земли как условно свободный на основе его наиболее эф-
фективного использования;
* оценить объект недвижимости в целом с учетом имеющегося результата
оценки земли.
Такая схема позволяет выявить реальную стоимость земельного участка при оценке
улучшенных земельных участков. Участок земли, как известно, обязан всегда оценивать-
ся по наилучшему его использованию. Он < ="">, что порою используется не луч-
шим образом. Земельный участок, как один из наиболее ценных ограниченных природ-
ных ресурсов, является основой недвижимости, поэтому процедура его налогообложения
по рыночной стоимости должна стать экономическим регулятором его эффективного ис-
пользования. Следовательно, земельный участок в рамках, например, доходного подхода
должен оцениваться на основе техники остатка при условии его наилучшего использова-
ния как условно свободного.
Процедура оценки объекта недвижимости с учетом имеющегося результата оценки
участка позволяет понять, насколько он улучшен, если не <> вовсе. Кроме того,

предлагаемая последовательность разумна и потому, что участок и его улучшения явля-
ются разными активами с точки зрения износа и, как следствие этого, при прогнозирова-
нии доходов и расходов во времени по разному облагаются налогом.
Далее, при оценке участка в соответствии с принципом оптимальности его использо-
вания базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи
объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя дей-
ствующие договора аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости. А
при оценке существующих на земле улучшений, как известно, игнорировать анализ учета
действующих договоров аренды нельзя.
При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без