Best-Ocenki.ru

77 F(n,k,Y,ip) 2,692 1/C71/C10*((1-(1+C18)^-C68)/C18-1/(1+C10)^C8*(1+C10)/(C10-C18)*(((1+C10)/(1+C18))^C68-1))
78 F(n,n-k,Y,ip) 3,530 (1+C18)^C68*(C76-C77)
79 a(n-k,Y) 4,464 ПЗ(C18;C67-C68;-1)
80 Стоимость реверсии $19 108 C79*H59*C70-C46*C75-C46*C16*C78
82 Итоговый расчет
83 Номер года
84 Статьи 1 2 3 4 5
85 Доход с учетом реверсии $ 3 661 $ 3 709 $ 3 759 $ 3 811 $ 22 973
86 Фактор дисконта 0,82 0,67 0,55 0,45 0,36
87 Текущая стоимость $ 2 991 $ 2 476 $ 2 050 $ 1 698 $ 8 362
88 Стоимость улучшений $ 17 576 СУММ(C87:G87)
89 Стоимость улучшений $ 10 320 (C88-E39-F40-F42)/(1+C18)^E4
Метод рыночных сравнений
Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа
рыночных данных) - метод оценки рыночной стоимости (продажи, аренды) объекта
оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или
аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым - аналогов, имевших место на рынке
оцениваемого объекта до даты оценки.
Метод рыночных сравнений (МРС) основан на основополагающем рыночном цено-
образующем принципе <������ �="" �����������="">, в соответствии с которым цена на объ-
ект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения
на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.
Этот метод является методом непосредственного моделирования факторов спроса и
предложения.
Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием МРС мо-
жет быть представлена в виде следующей суммы:
. . =
=
k
1 i
oi i O C W С , (1)
где k - количество аналогов, Сo - оценка рыночной стоимости объекта оценки, Coi -
оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го
аналога, Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ( . =
=
k
1 i
i 1 W ).
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене
i-го аналога может быть записана следующим образом:
. + =
=
n
1 j
ij i Oi ц Ц С . , (2)
Здесь Цi - цена i-го аналога, n - количество ценообразующих факторов, .цij - кор-
ректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору. (местоположение, со-
стояние, этажность и т.п.).
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по
вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том,
сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте. Например,
вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на
его создание.
Из (2) следует, что при оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е.
при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог,
если бы он имел те же характеристики, как и объект оценки.
В МРС различают две группы методов расчета корректировок:
 количественные;
 качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и ко-
личества аналогов, используемых для оценки.
Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факто-
ров n, увеличенного на единицу (k.n+1), то для оценки используются методы первой
группы:
 парных продаж;
 статистический анализ.
Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих факторов, увели-
ченное на единицу (k
 относительный сравнительный анализ;
 экспертные оценки.
Математическое содержание метода рыночных сравнений наиболее наглядно может
быть раскрыто на примере использования метода статистического анализа.
При использовании количественных методов возможны два варианта:
1. k=n+1
2. k>n+1
В первом варианте число аналогов равно количеству ценообразующих факторов,
увеличенному на единицу. Для решения задач такого рода используется математический
аппарат линейной алгебры.
Решение задач во втором варианте осуществляется методом статистического анализа
с использованием корреляционно-регрессионных моделей.
Рассмотрим методику оценки рыночной стоимости для первого из указанных вари-
антов. В соответствии с этим вариантом для оценки рыночной стоимости составляется
следующая система линейных алгебраических уравнений типа (2):
. ц … ц ц Ц С
…
, ц … ц ц Ц С
, ц … ц ц Ц С
kn k2 1 k k ok
n 2 22 21 2 2 o
n 1 12 11 1 1 o
. . .
. . .
. . .
+ + + + =
+ + + + =
+ + + + =
(3)

Здесь корректировка .цij определяется следующим образом:
j ij j ij oj ij c x c ) x x ( ц . . . . =- = , (4)
где xoj - значение j-го ценообразующего фактора (например, площадь) объекта оценки, xij
- значение j-го ценообразующего фактора i-го аналога, ij х . - разность значений ценооб-
разующих факторов, j с . - вклад в стоимость единицы j-го ценообразующего фактора
(например, вклад 1 м2 площади в стоимость объекта оценки).
С учетом (4) систему (3) можно записать так:
. с х … с х с х Ц С
…
, с х … с х с х Ц С
, с х … с х с х Ц С
n kn 2 k2 1 1 k k ok
n n 2 2 22 1 21 2 2 o
n n 1 2 12 1 11 1 1 o
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
+ + + + =
+ + + + =
+ + + + =
(5)
Вынесем в левую часть цены аналогов:
. с х … с х с х С Ц
…
, с х … с х с х С Ц
, с х … с х с х С Ц
n kn 2 k2 1 1 k ok k
n n 2 2 22 1 21 2 o 2
n n 1 2 12 1 11 1 o 1
. . . . . .
. . . . . .
. . . . . .
- - - - =
- - - - =
- - - - =