Страница 2

предлагаемой схемы невозможно принципиально. Это связано с тем, что при оценке сво-
бодного земельного участка методом остатка отсутствует на дату оценки база для нало-
гообложения улучшений. Она появляется в процессе моделирования улучшений земель-
ного участка, соответствующих наиболее эффективному его использованию.
В соответствии с теорией оценки наиболее эффективным методом определения ры-
ночной стоимости земельных участков считается метод рыночных сравнений - рыноч-
ный метод. Известно, что этот метод основан на анализе информации о рыночных сдел-
ках по объектам, сопоставимым с оцениваемым, и приведении (корректировке) их цен к
наиболее вероятной цене объекта оценки. В настоящее время в России рынок земельных
участков находится в зарождающейся стадии. Связано это в основном с несовершенст-
вом земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с участками
чрезвычайно редки, а информация о них порою далека от достоверности.
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для их
оценки использовать технику остатка. В соответствии с этой техникой рыночная стои-
мость земельного участка оценивается по формуле:
L
B B
L R
R V I V
. -
= , (5.1)
где VL - оценка рыночной стоимости земельного участка; I - чистый операционный до-
ход; VB - рыночная стоимость улучшений; RL - коэффициент капитализации доходов от
земли; RB - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
При оценке объектов недвижимости земельный участок рассматривается как фраг-
мент поверхности Земли. В этом смысле он не подвержен никаким видам износов за ис-
ключением, может быть41, внешнего износа. Физический и функциональный износы от-
41 Скорее всего, участок не подвержен и внешнему износу в том числе (С.Г)

носят к улучшениям, которые находятся на участке. Отсюда следует, что участок явля-
ется неистощимым активом (капиталом), не требующим возврата (реинвестирования) за
счет доходов, т.е. является источником неограниченного по времени (”бесконечного”)
потока доходов. Следовательно, доходы от участка могут быть капитализированы по
норме отдачи на капитал YL. Это означает, что коэффициент капитализации земельного
участка RL равен норме отдачи на капитал YL.
В отличие от коэффициента капитализации доходов от земельного участка коэффи-
циент капитализации доходов от улучшений RB (далее просто коэффициент капитализа-
ции улучшений) должен содержать реинвестиционную составляющую - составляющую
для возврата первоначальных инвестиций:
RB=YB+SFF(n,ip), (5.2)
где SFF(n,iP) - фактор фонда возмещения (реинвестиционная составляющая коэффици-
ента капитализации); ip - ставка процента фонда возмещения; n - срок экономической
жизни улучшений, YB - норма отдачи на инвестиции в улучшения.
Ранее отмечалось, что нормы отдачи на инвестиции в участок и улучшения, обра-
зующие единый объект недвижимости, равны между собой [53, стр. 520]: YB=YL=Y.
Известно, также, что общий коэффициент капитализации R может быть определен
как взвешенная сумма коэффициентов капитализации доходов от улучшений и земельно-
го участка:
R=B .RB+L .RL , (5.3)
где B - доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта; L - доля стоимости уча-
стка в общей стоимости. Итак, если RL =Y, то после подстановки (5.2) в (5.3), с учетом
того, что L=1-B, получим следующее выражение:
R=Y+B .SFF(n,ip),
второе слагаемое правой части которого представляет собой норму возврата капитала,
равного первоначальной стоимости улучшений.
Последнее выражение представляет собой модель коэффициента капитализации до-
ходов от составного актива, состоящего из амортизируемой и неамортизируемой частей.
Она используется для оценки действующего объекта с использованием метода капитали-
зации по расчетным моделям.
В общем случае для оценки земельного участка (свободного или условно свободно-
го) необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1) определить наиболее эффективное использование земельного участка;
2) определить рыночную стоимость улучшений;
3) рассчитать чистый операционный доход, который способен генерировать
объект с улучшениями;
4) определить чистый операционный доход, приходящийся на улучшения;
5) из общего чистого операционного дохода вычесть чистый операционный
доход, приходящийся на улучшения, и получить доход, приходящийся на уча-
сток;
6) капитализировать доход, приходящийся на земельный участок (земель-
ную ренту), в его стоимость.
Два последних пункта данного алгоритма реализуются с помощью классической
формулы техники остатка (5.1). Она может быть использовано для оценки улучшенных
земельных участков, используемых наиболее эффективным образом. При этом требуется
иметь достоверную оценку рыночной стоимости улучшений как новых.
Классическая формула техники остатка (5.1) может также использоваться для оценки
улучшений земельного участка:
B
L L
B R
R V I V
. -
= , (5.4)
Однако, в отличие от (5.1), модель (5.4) позволяет нам оценить рыночную стоимость
VB улучшений земельного участка вне зависимости от эффективности его использования.
Здесь важно знать рыночную стоимость VL земельного участка в его условно-свободном
варианте и, естественно, коэффициенты RB и RL.