Best-Ocenki.ru

предусмотрен по модели Ринга.
Алгоритм оценки:
1. Чистый операционный доход, соответствующий рыночной ставке ЧОДqр= p
L I = VLYL .
2. Платежи по договору аренды пользователя объектом недвижимости-арендатора
д
L G =Пдаq.
3. Операционные расходы: ОРq= Пдаq .Кор, где Кор - коэффициент операционных рас-
ходов.
4. Чистый операционный доход, соответствующий договорной ставке ЧОДqд=Пдаq-ОРq.
5. Чистый доход арендатора (из-за разности рыночных и контрактных арендных плате-
жей) ЧОДq=ЧОДqр-ЧОДqд.
6. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле (5.16) для ip=0:
ПРq= Аq П I . = Y .
l
) 1 q ( -
.VПА.
7. Итого чистый доход Диq=ЧОДq-ПРq.
8. Фактор дисконтирования q-го года ФДq=1/(1+Y)q.
9. Стоимость права аренды . . =
=
=
10 l
1 q
q q па ФД Ди V .
По аналогии с оценкой улучшений решение сформулированной задачи рассмотрим в
трех вариантах: А,B,C и D.
Вариант А (DCF-анализ на протяжении всего периода аренды) - эталонный вариант.
В Табл. 5.19 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение
прогнозного периода и итоговый результат оценки права аренды для этого варианта.
Таблица 5.19
Статьи Номер года
1 2 3 4 5
Чистый операционный доход, соответст-
вующий рыночной ставке, ЧОДр
535 535 535 535 535
Платежи по договору аренды, Пда 400 400 400 400 400
Операционные расходы, ОР 40 40 40 40 40
Чистый операционный доход, соответст-
вующий договорной ставке, ЧОДд
360 360 360 360 360

Статьи Номер года
1 2 3 4 5
Чистый доход арендатора, ЧОД 175 175 175 175 175
Потери при реинвестировании, ПР 0 9 17 26 35
Итого чистый доход арендатора, Ди 175 166 158 149 140
Фактор дисконтирования, ФД 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621
Текущая стоимость, PVдпа 159 137 118 102 87
Продолжение Таблицы 5.19
Статьи Номер года
6 7 8 9 10
Чистый операционный доход, соответст-
вующий рыночной ставке, ЧОДр
535 535 535 535 535
Платежи по договору аренды, Пда 400 400 400 400 400
Операционные расходы, ОР 40 40 40 40 40
Чистый операционный доход, соответст-
вующий договорной ставке, ЧОДд
360 360 360 360 360
Чистый доход арендатора, ЧОД 175 175 175 175 175
Потери при реинвестировании, ПР 44 52 61 70 79
Итого чистый доход арендатора, Ди 131 123 114 105 96
Фактор дисконтирования, ФД 0,564 0,513 0,467 0,424 0,386
Текущая стоимость, PVдпа 74 63 53 45 37
Стоимость права аренды, Vпа 875 (сумма текущих стоимостей за 10 лет)
Вариант В
В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с использованием
DCF-анализа. Но в отличие от эталонного варианта ограничим прогнозируемый период
владения k пятью годами. Очевидно, что в этом варианте оценку стоимости права аренды
необходимо выполнять с учетом реверсии:
k
па p k
1 q
q
q
па ) Y 1 (
V
) Y 1 (
I
V
+
+ .
+
=
=
.
.
В Табл. 5.20 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение
прогнозного периода для этого варианта. Шестой год необходим для того, чтобы на ос-
нове результатов оценки чистого операционного дохода арендатора рассчитать стои-
мость реверсии.
Таблица 5.20
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
Чистый операционный доход, соот-
ветствующий рыночной ставке,
ЧОДр
535 535 535 535 535 535
Платежи по договору аренды, Пда 400 400 400 400 400 400
Операционные расходы, ОР 40 40 40 40 40 40
Чистый операционный доход, соот-
ветствующий договорной ставке,
360 360 360 360 360 360

Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
ЧОДд
Чистый доход арендатора, ЧОД 175 175 175 175 175 175
Потери при реинвестировании, ПР 0 9 17 26 34 43
Итого чистый доход арендатора, Ди 175 166 158 149 141 132
Оценку стоимости реверсии выполним по следующим формулам:

+
+
+ . = k
k
1 k
рПА Kс
R
Ди V ,
где ) i , k l ( SFF Y R p 1 k - + = + ,
] Y ), k l [( a ) с Y (
) Y 1 ( ) с + (1 1 = Kс
1 k
) k l ( k) - (l
1 k
1 k - . -
+ . -
+
- -
+
+ ,
k
k 1 k
1 k Ди
Ди Ди с
-
= +
+ .
Итак
%) 6 ( 06 , 0

141 132 с6 - =
-
= ,
89 , 0
%) 10 ; 5 10 ( a ) 06 , 0 10 , 0 (
) 10 , 0 1 ( 0,06) + (1 1 = Kс
) 5 10 ( 5) - (10
6 =
- . -
+ . - - -
,
3 , 0 %) 0 ; 5 10 ( SFF ,10 0 R6 = - + = .
Следовательно, 396 89 , 0
3 , 0
132 Vp = . = .
Результаты окончательного расчета оценки стоимости права аренды сведены в Табл.
5.21.
Таблица 5.21
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 175 166 158 149 141+396
Фактор дисконтирования 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62
Текущая стоимость дохода 159 138 119 102 333
Сумма текущих стоимостей (Vпа) 851
Результаты оценки по варианту А и B отличаются друг от друга на 875-851=-24 у.е.
В процентном отношении ошибка составляет 2,8%. Объясняется это неточностью оценки
коэффициента коррекции Kc.
Вариант С

Оценка стоимости права аренды в данном варианте отличается от оценки по вариан-
ту D расчетом стоимости реверсии по формуле (5.56)52:
) , , , ( ) , ( p ПА L рПА i Y k l l P V I Y k l a V - - . - = . =
438 0,2582 875 ) 360 535 ( %) 10 ; 5 10 ( a = . - - . - = .
Результаты окончательного расчета оценки стоимости права аренды по данному ва-
рианту сведены в Табл. 5.22.
Таблица 5.22
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 175 166 157 149 140+438
Фактор дисконтирования 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62
Текущая стоимость дохода 159 137 118 102 359
Сумма текущих стоимостей (Vпа) 875
Результат оценки по данному варианту не отличается от точного (варианта А).
Вариант D
В данном варианте выполним оценку с использованием аналитического выражения