Страница 13

5669 5720 5771 5822 5873
Потери при реинвестировании, ПРq 1526 1832 2137 2442 2748
Итого доход на улучшения, ДУиq 4143 3888 3634 3379 3125
Фактор дисконтирования, ФДq 0,510 0,450 0,400 0,360 0,320
Текущая стоимость дохода, PVдуиq 2099 1759 1468 1219 1006
VBr= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
.=
r
1 i
i E =10000+8000+6000=24000
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. =870
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
=
1 ) 12 , 0 1 (
870 24000 25441
5 , 0 - +
- -
= 9 795
Заметьте, что в данном варианте мы в явном виде учли изменение налога на улучше-
ния в процессе всей экономической жизни.
Вариант B

В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с использованием
DCF-анализа. Но в отличие от эталонного варианта ограничим прогнозируемый период
владения k пятью годами. В этом случае оценку стоимости улучшений необходимо вы-
полнять с учетом реверсии:
k
p k
1 q
q
L q
Br ) Y 1 (
V
) Y 1 (
I I
V
+
+ .
+
-
=
=
.
В Табл. 5.8 для этого варианта представлены результаты оценки чистого операцион-
ного дохода в явном виде в течение всего прогнозного периода. Шестой год необходим
для того, чтобы на основе результатов оценки чистого операционного дохода рассчитать
стоимость реверсии.
В отличие от варианта А, в данном варианте возможность учета влияния налога на
улучшения на чистый операционный доход у нас есть только на отрезке времени про-
гнозного периода владения. Для учета этого влияния на стоимость реверсии мы восполь-
зуемся методикой коррекции дохода первого послепрогнозного года, рассмотренной в
разделе 3.4.2.
Таблица 5.8
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
Потенциальный валовой доход, ПВДq 12000 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход, ДВДq 11830 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1161 1161 1161 1161 1161 1161
Чистый операционный доход до налога
на улучшения, ДУднуq
5887 5887 5887 5887 5887 5887
VBr 25434
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254 203
Чистый операционный доход после
налога на улучшения, ДУпнуq
5429 5480 5531 5582 5632 5683
Потери при реинвестировании, ПРq - 305 610 916 1221 1526
Итого доход на улучшения, ДУиq 5429 5175 4920 4666 4412 4157
Оценка стоимости реверсии:

1 k
) 1 k ( B
1 k
p Kс
R
ДУи V +
+
+ . = ,
где ) i , k n ( SFF Y R p ) 1 k ( B - + = + ;
] Y ), k n [( a ) с Y (
) Y 1 ( ) с + (1 1 = Kс
1 k
) k n ( k) - (n
1 k
1 k - . -
+ . -
+
- -
+
+ ,
k
k 1 k
1 k ДУпну
ДУпну ДУпну
с
-
= +
+ .
Используя эти формулы, получаем
%) 9 , 0 ( 009 , 0

5632 83 6 5 с6 =
-
= ,
016 , 1
%] 12 ), 5 10 [( a ) 09 , 0 12 , 0 (
) 0,12 1 ( 0,09) + (1 1 = Kс
) 5 10 ( 5) - (10
6 =
- . -
+ . - - -
,
32 , 0 %) 0 ; 5 10 ( SFF ,12 0 R 6 , B = - + = ,
Следовательно, 13201 016 , 1
32 , 0
4157 Vp = . = .
В Табл. 5.9 представлены итоговые результаты оценки.
Таблица 5.9
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
ЧОД с учетом реверсии 5 429 5 175 4 920 4 666 4412+13021
Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость 4 847 4 125 3 502 2 965 9 994
Сумма текущих стоимостей (VBr) 25 434
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
=
1 ) 12 , 0 1 (
870 24000 25434
5 , 0 - +
- -
= 9677
Из сравнительного анализа Табл. 5.7 и Табл. 5.9 следует, что результаты оценки по
вариантам А и B отличаются друг от друга на 9795-9677=118 у.е. или 12%. Данная ошиб-
ка обусловлена неточностью оценки коэффициента коррекции Kc. Этот коэффициент мы
рассчитали, ориентируясь на гипотезу об экспоненциальном изменении потока доходов в
послепрогнозный период. В действительности динамика изменения потока доходов на
уровне дохода после налога на улучшения за год с 6-го по 10 год несколько отличается

от экспоненциального (см. Табл. 5.10), для которого величина сq должна быть постоян-
ной.
Таблица 5.10
Номер года 6 7 8 9 10
Изменение дохода за год, сq 0,94% 0,93% 0,92% 0,91% 0,90%
Расчеты показывают, что более точное решение может быть получено, если оценку
стоимости реверсии выполнить с использованием выражения (5.25). Результаты такой
оценки рассмотрены в варианте С.
Вариант С
В Табл. 5.11 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение
прогнозного периода для этого варианта. Здесь в отличии от варианта В оценку стоимо-
сти реверсии выполним с использованием расчетной модели (5.25).
Таблица 5.11
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
Потенциальный валовой доход, ПВДq 12000 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход, ДВДq 11830 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до налога на
улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873 5873
VBr 25 441
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254 204
Чистый операционный доход после налога на
улучшения, ДУпнуq
5415 5465 5516 5567 5618 5669