Best-Ocenki.ru

Если стоимость земельного участка оценивается на базе существующих улучшений,
которые соответствуют наиболее эффективному его использованию, то в (5.31) необхо-
димо приравнять r нулю, а вместо суммы . +
=
- - r
1 i
) 1 i ( r
i ) Y 1 ( E использовать значение ры-
ночной стоимость существующих улучшений VB:
) Y , n ( a Y
V ) i , Y , n , n ( F T
Y
V R I V B a B B B 1 H
L .
. .
-
. -
= . (5.32)
Здесь RB - рассчитывается по формуле (5.18) при k=0.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка на основе изменяющегося во
времени прогнозируемого потока доходов необходимо предусмотреть коррекцию стои-
мости с использованием соответствующих коэффициентов (см. раздел 3.4.2).
Если прогнозируется экспоненциальное изменение потока доходов, например, из-за
инфляции, то приближенная оценка стоимости может быть получена с использованием
представленных выше математических моделей без каких либо изменений. Помним, что

дисконтировать в этом случае можно доходы в реальном измерении (без учета инфля-
ции), а в качестве ставки дисконтирования использовать норму отдачи на капитал в ре-
альном выражении (см. раздел 3.2).
Из анализа выражения (5.32) следует, что оценка рыночной стоимости земельного
участка как условно свободного зависит от ставки процента реинвестирования
средств, вложенных в создание улучшений.
На Рис. 5.3 представлен график такой зависимости для разных значений iP (от 0 до
10%). Из анализа графика следует, что чувствительность рыночной стоимости к вариа-
ции ставки процента фонда возмещения iP достаточно высока: значения рыночной стои-
мости для iP=0% и iP=10% могут отличаться друг от друга на 30 %, т.е. при изменении
ставки процента фонда возмещения на один процент рыночная стоимость изменяется на
3 %.
Данный вывод можно распространить не только на оценку земельных участков, но и
на оценку объектов недвижимости в целом, то есть объектов недвижимости, имеющих в
своем составе землю и ее улучшения.
Из сказанного выше следует, что при оценке рыночной стоимости объекта недви-
жимости выбор схемы износа улучшений и, как следствие этого, модели возмещения
первоначальных инвестиций в изнашиваемую часть актива имеет важное значение.
В процессе оценки объекта недвижимости при выборе схемы износа улучшений не-
обходимо руководствоваться той, которая является наиболее типичной для рынка оцени-
ваемого объекта. Из-за высокой чувствительности стоимости к изменению ставки про-
цента фонда возмещения, которая, как мы помним, непосредственно связана со ставкой
процента функции износа, к обоснованию тенденции износа улучшений в процессе их
экономической жизни нужно подходить с особой аккуратностью.
Рис. 5.3
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
Изменение ставки % ФВ
График изменения оценки стоимости

5.4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с изложенной в начале данной главы концепцией, оценка рыночной
стоимости улучшений земельного участка должна выполняться при условии предвари-
тельного знания стоимости земельного участка как условно свободного.
Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VB0 земельного участка c
использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации
или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельно-
го участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять
метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа, позволяюще-
го учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (рас-
ходы на модернизацию или реконструкцию).
По аналогии с оценкой земельного участка здесь также необходимо предварительно
выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному ис-
пользованию этого участка с учетом соответствующих затрат.
С учетом прибыли предпринимателя (см. раздел 2.2, формулы (2.4) и (2.5)) эта стои-
мость на момент окончания строительства может быть описана (см. Рис. 5.4) в виде сле-
дующей суммы:
. + + =
=
r
1 i
п i 0 B Br V E V V . , (5.33)
где VBo - искомая стоимость существующих улучшений, п V . - прибыль
предпринимателя.
t
E 1
2 3 E E
VBr
.E
п V .
VL
NOI Vp B
VBo
+ VBo
r
Рис. 5.4
Прибыль предпринимателя, в свою очередь, можно представить в виде суммы трех
слагаемых: вмененных издержек по затратам на приобретение земельного участка с су-

ществующими на нем улучшениями и вмененных издержек по затратам на реконструк-
цию существующих улучшений:
пL пE B0 п V V V V . . . . + + = . (5.34)
Вмененные издержки по указанным активам рассчитываются по следующим форму-
лам:
] 1 ) Y 1 [( V V r
0 B B0 - + = . , (5.35)
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. , (5.36)
] 1 ) Y 1 [( V V r
L пL - + = . . (5.37)
В (5.36) предполагается, что затраты осуществляются в начале каждого i-го периода
реконструкции. После подстановки (5.35) в (5.33) с учетом (5.34) получим
] 1 ) Y 1 [( V V V E V V r
0 B L п
r
1 i
пE i 0 B Br - + + + . + + =
=
. . . (5.38)
Отсюда можно в явном виде выразить рыночную стоимость существующих улучше-
ний:
r
r
1 i
пL пE i Br
0 B ) Y 1 (
V V E V
V
+
. - - -
= =
. .
.
(5.39)
По аналогии с оценкой стоимости земельного участка выражение для оценки стои-