Best-Ocenki.ru

) Y 1 ( E )] Y , n ( a / ) i , Y , n , n ( F T R [ I Kс
V
a B B
r
r
r
1 i
) 1 i ( r
i a B B ) 1 r Н( r
L + . - + + .
+ . + - .
=
.=
- -
+
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в
данное выражение:
F(n,n,Y,ip)=3,060; . +
=
- - r
1 i
) 1 i ( r
i ) Y 1 ( E =24870; a(n,Y)=5,650; RB=Y+SFF(10;0%)=0,220,
IН(r+1)=7048 (см. Табл. 5.17, ЧОД1),
0239 , 0

5433 5563
ДУдну
ДУдну ДУдну с
r
r 1 r
r =
-
=
-
= + ,
) Y , n ( a ) c Y (
) Y 1 ( ) c + (1 1 = Kс
r
n n
r
r . -
+ . - -
= 091 , 1
%) 12 ; 10 ( a ) 0239 , 0 12 , 0 (
) 12 , 0 1 ( 0,0239) + (1 1 10 10
=
. -
+ . - -
.
Используя данные результаты, выполним итоговый расчет:

] 65 , 5 / 06 , 3 02 , 0 22 , 0 [ ] 1 ) 12 , 0 1 [( 12 , 0 091 , 1
24870 ] 65 , 5 / 06 , 3 02 , 0 22 , 0 [ 5969 091 , 1 V 5 , 0 L =
. + . - + + .
. . + - .
= .
Итоговый результат оценки по данному варианту также практически не отличается
от точного варианта (разница 0,24 %).
С увеличением срока экономической жизни ошибки оценки по вариантам С и D воз-
растают, но остаются на достаточно малом уровне. Так при сроке экономической жизни
в 50 лет ошибка по варианту С не превышает 5%, а по варианту D - 8%.
Аналогичным образом можно осуществлять учет тенденции изменения прогнози-
руемого потока доходов и при оценке рыночной стоимости улучшений.
В заключение данного раздела хотелось бы остановиться на соотношении норм от-
дачи на капитал, используемых при оценке свободного земельного участка, которая в
рамках доходного подхода выполняется с использованием DCF-метода, и оценки зе-
мельного участка, имеющего улучшения (здания, строения, сооружения), выполняемой с
использованием техники остатка. Теория оценки постулирует утверждение о том, что

риски, связанные с инвестициями в свободный от застройки земельный участок меньше
рисков, связанных с инвестициями в земельный участок, имеющий улучшения. Связано
это с тем, что с точки зрения структуры ставки дисконтирования при инвестировании ка-
питаловложений в свободный земельный участок либо отсутствуют, либо являются
меньшими такие риски как, например, риск неликвидности, риск инвестиционного ме-
неджмента и т.п. Отсюда следует, что норма отдачи на капитал для оценки участка в
первом случае меньше нормы отдачи на капитал для оценки участка во втором случае.
Данное положение можно проиллюстрировать на следующем числовом примере. В
разделе 5.5. был рассмотрен пример двухэтапной оценки улучшенного земельного участ-
ка. Первый этап был посвящен оценке участка в его условно-свободном варианте. Оцен-
ка была выполнена методом DCF-анализа (см. Табл. 5.7) при строительстве улучшений в
полгода. В процессе оценки при норме отдачи на капитал Y1=12 процентов были получе-
ны следующие результаты: VL1=9795, VBr= 25441. Теперь представим себе ситуацию, ко-
гда необходимо оценить тот же земельный участок при условии, что на дату оценки на
нем уже находится такое же здание, которое мы .построили. в рамках DCF-анализа.
Здравый смысл подсказывает, что рыночная стоимость участка земли и этого здания
должны быть такими же: VL2=9795 и VB =25441. Иначе нарушается логика формирования
цены продажи здания.
Далее, в соответствии с рекомендациями теории оценка стоимости участка при нали-
чии на нем улучшений может быть выполнена с использованием техники остатка:

p 2 B
L Y
)] i , n ( SFF Y [ V I
V
+ . -
= .
Из этой формулы можно получить выражение для оценки нормы отдачи на капитал
Y2:
B 2 L
p B
2 V V
) i , n ( SFF V I
Y
+
. -
= .
При сроке экономической жизни n=10, ставке процента фонда возмещения ip=0% и
чистом операционном доходе I=7048 (см. Табл. 5.7) из последнего выражения получим:
% 78 , 12
25441 9795
1 , 0 25441 7048 Y2 =
+
. -
= .
Таким образом, риск инвестирования в земельный участок, на котором находятся
улучшения, оказался выше на 0,78%.
Полученный результат не противоречит ранее сделанному выводу о том, что нормы
отдачи на капитал при инвестициях, связанных с приобретением участка и улучшений в
составе единого объекта недвижимости, должны быть одинаковы.

Действительно, оценка стоимости объекта в целом с учетом нормы отдачи
Y2=12,78% будет следующей:

1 , 0
9795 25441
25441 1278 , 0
7048 V =
.
+
+
= .
Очевидно, что данный результат совпадает с суммой стоимости участка и улучше-
ний.
5.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
Известно, что стоимость права аренды объекта недвижимости в классическом пони-
мании этого термина возникает тогда, когда рыночная ставка аренды объекта выше кон-
трактной арендной платы, зафиксированной в контракте (договоре аренды) между арен-
додателем и арендатором [7,32,37]. Право арендовать объект недвижимости по ставке
меньшей, чем рыночная, дает возможность арендатору, если это не запрещено догово-
ром, либо сдавать объект в субаренду, либо продать это право на свободном рынке.
Рыночную стоимость VПА такого права можно определить как текущую стоимость
разности рыночных и контрактных арендных платежей на уровне чистых операционных
доходов (доходов, очищенных от издержек по выполнению соответствующих обяза-
тельств):
k
А П p
k
q
q
q
ПА ) Y (
V
) Y (
I
V
+
+
+
= .=
1 1 1
.
. (5.51)
Здесь q I . - чистый операционный доход арендатора, образующийся из-за разности