Best-Ocenki.ru

рыночных и контрактных арендных ставок; VpПА - стоимость реверсии права аренды, Y -
норма отдачи на инвестиции, связанные с приобретением права аренды.
Стоимость реверсии необходимо предусматривать в том случае, если оценщик рас-
сматривает в качестве прогнозируемого периода владения промежуток времени k мень-
ший, чем срок аренды: k
Заметим, что в общем случае право аренды объекта в течение конечного промежутка
времени можно отнести к разряду полностью истощаемых активов. Возврат первона-
чальных инвестиций в такой актив возможен только за счет доходов. Если возврат осу-
ществляется путем реинвестирования части дохода в фонд возврата (возмещения) с ис-
пользованием ставки процента, меньшей, чем норма отдачи на капитал, то в процессе

оценки рыночной стоимости VПА права аренды необходимо предусматривать соответст-
вующие потери (см. раздел 3.4.1). Выражение (5.51) можно записать иначе:
k
А П p
k
q
q
ПАq
ПА ) Y (
V
) Y (
I I
V
+
+
+
-
= .=
1 1 1
1 . .
, (5.52)
где
) , 1 ( ) , ( ) ( p p p ПА ПАq i q S i l SFF i Y V I - . . - . = . ,
- потери в доходах, связанные с необходимостью их реинвестирования для возврата перво-
начального капитала в право аренды по ставке ip меньшей нормы отдачи на капитал Y.
Заметим, что величина 1 I . может быть постоянной, если не прогнозируется изменение
рыночной арендной ставки за объект аренды либо переменной в противном случае.
Объект недвижимости в общем случае состоит из земельного участка и его улучшений.
Эти активы являются разными с точки зрения износа. Возможны ситуации, когда необ-
ходимо оценивать разные права на эти активы:
1) участок в аренде;
2) участок и улучшения в аренде;
3) участок в собственности, улучшения в аренде.
Каждый из этих вариантов имеет свою специфику оценки рыночной стоимости права
аренды.
Третья ситуация, когда участок в собственности, а улучшения в аренде, теоретически
возможна, но практически маловероятна, и поэтому рассматриваться не будет.
Наиболее простым с точки зрения оценки является первая из перечисленных ситуа-
ций: участок в аренде. В этом варианте оценивается право аренды земельного участка.
По аналогии с оценкой стоимости земельного участка (см. раздел 5.3, формулу
(5.19)) выражение для оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка
можно записать в следующем виде:
k
рПА
k
q
q
q ПА,
k
q
q
L
ПА ) Y (
V
) Y (
I
) Y (
I V
+
+
+
-
+
= . .
= = 1 1 1 1 1
1 . .
. (5.53)
Здесь 1 L I . - чистый операционный доход арендатора участка первого года.
Допустим, что объект сдается в пользование на условиях валовой аренды, при кото-
рой все операционные расходы лежат на собственнике. Предположим, также, что опера-
ционные расходы не зависят от величины арендной ставки. Тогда валовой арендный пла-
теж, который уплачивался бы арендатором за первый год P
1 L G при условии сдачи объек-
та по рыночной арендной ставке можно представить в виде следующей сум-

мы: 1
p
1 L
P
1 L E I G + = . Здесь Е1 - операционные расходы, p
1 L I - чистый доход собственника.
Выражение для оценки валового арендного платежа, который уплачивается арендатором
за первый год д
1 L G при условии сдачи объекта по договорной арендной ставке можно за-
писать в виде аналогичной суммы: 1
д
L
д
1 L E I G + = . Здесь д
L I - чистый доход собственника.
Далее, заметим, что чистый доход собственника за первый год p
1 L I при условии сдачи
участка по рыночной ставке связан с рыночной стоимостью участка на дату оценки сле-
дующим образом: L L
p
1 L Y V I = .
Отсюда следует, что чистый операционный доход арендатора участка за первый год
аренды будет равен разности:
д
L L L L1 I Y V I - = . . (5.54)
Если не прогнозируется изменение рыночных ставок, то, очевидно, данный чистый
операционный доход будет постоянным в течение всего срока аренды: L L1 I I . . = . С уче-
том результатов, полученных в разделе 5.3, выражение (5.53) можно представить в
следующем виде:
k
рПА
p ПА L ПА ) Y (
V
) i , Y , k , l ( P V I ) Y , k ( a V
+
+ - . =

. , (5.55)
где
) i , Y , k l , l ( P V I ) Y , k l ( a V p ПА L рПА - - . - = . , (5.56)
)] i , Y , k , l ( P ) i , Y , l , l ( P [ ) Y 1 ( ) i , Y , k l , l ( P p p
k
p - + = - . (5.57)
При k=n как это следует из (5.56) и (5.57) выражение (5.55) упрощается:
) i , Y , l , l ( P V I ) Y , l ( a V p ПА L ПА - . = . . (5.58)
Из (5.58) можно в явном виде выразить рыночную стоимость права аренды:
) i , Y , l , l ( P
I ) Y , l ( a V
p
L
ПА +
.
=

.
. (5.59)
Или с учетом того, что R ) Y , l ( a )] i , l ( SFF Y )[ Y , l ( a ) i , Y , l , l ( P 1 p p = + = + ,
R
I V L
ПА
.
= . (5.60)
Для иллюстрации представленных выше математических моделей рассмотрим оцен-
ку рыночной стоимости права аренды земельного участка на числовом примере со сле-
дующими исходными данными: рыночная стоимость полного права собственности на

земельный участок VL=5350 у.е. Участок сдан на условиях валовой аренды в пользование
на l=10 лет с годовым арендным платежом д
L I =400 у.е. без права бесплатного продления
договора по окончании срока аренды. Коэффициент операционных расходов определен в
размере 10% от д
L I . Норма отдачи Y на инвестиции, связанная с приобретением права
аренды, равна 10%. Возврат первоначальных инвестиций в приобретение права аренды