Best-Ocenki.ru

Вариант А
Результаты оценки по данному варианту представлены в Табл. 5.16.
Таблица 5.16
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Потенциальный доход, ПВДq 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989
Потери на незанятость, ПНq 600 612 624 637 649
Потери при сборе арендных платежей,
ПСq
570 581 593 605 617
Действительный валовой доход, ДВДq 11 830 12 047 12 268 12 493 12 723
Операционные расходы до налога на
собственность, ОРq
4 732 4 819 4 907 4 997 5 089
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7 048 7 178 7 311 7 446 7 584
Доход на землю, ДЗq 1 615 1 615 1 615 1 615 1 615
Чистый операционный доход на улуч-
шения до налога на них, ДУднуq
5 433 5 563 5 696 5 831 5 969
VBr 25 654 расчет по формуле (5.10)
Налог на улучшения, НУq 462 410 359 308 257
Чистый операционный доход на улуч-
шения после вычета налога на них,
ДУпнуq
4 971 5 153 5 336 5 523 5 712
Потери при реинвестировании, ПРq - 308 616 924 1 231
Итого чистый операционный доход на
улучшения, ДУq
4 971 4 845 4 721 4 599 4 481
Фактор дисконтирования, ФДq 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость, PVq 4 439 3 862 3 360 2 923 2 543
Продолжение Таблицы 5.16
Номер года
Статьи 6 7 8 9 10
Потенциальный доход, ПВДq 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341
Потери на незанятость, ПНq 662 676 689 703 717
Потери при сборе арендных платежей,
ПСq
629 642 655 668 681
Действительный валовой доход, ДВДq 12 957 13 196 13 440 13 689 13 943
Операционные расходы до налога на
собственность, ОРq
5 183 5 279 5 376 5 476 5 577
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7 724 7 868 8 014 8 163 8 316

Номер года
Доход на землю, ДЗq 1 615 1 615 1 615 1 615 1 615
Чистый операционный доход на улуч-
шения до налога на них, ДУднуq
6 109 6 253 6 399 6 549 6 701
Налог на улучшения, НУq 205 154 103 51 -
Чистый операционный доход на улуч-
шения после вычета налога на них,
ДУпнуq
5 904 6 099 6 297 6 497 6 701
Потери при реинвестировании, ПРq 1 539 1 847 2 155 2 463 2 771
Итого чистый операционный доход на
улучшения, ДУq
4 365 4 252 4 142 4 034 3 930
Фактор дисконтирования, ФДq 0,51 0,45 0,40 0,36 0,32
Текущая стоимость, PVq 2 211 1 923 1 673 1 455 1 265
VBr= 25 654 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
.=
r
1 i
i E =10000+8000+6000=24000
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. =870
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
=
1 ) 12 , 0 1 (
870 24000 25654
5 , 0 - +
- -
= 13 457
Вариант С
В Табл. 5.17 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в тече-
ние прогнозного периода для этого варианта.
Таблица 5.17
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
Потенциальный доход, ПВДq 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249
Потери на незанятость, ПНq 600 612 624 637 649 662
Потери при сборе арендных платежей,
ПСq
570 581 593 605 617 629
Действительный валовой доход, ДВДq 11 830 12 047 12 268 12 493 12 723 12 957
Операционные расходы до налога на соб-
ственность, ОРq
4 732 4 819 4 907 4 997 5 089 5 183
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7 048 7 178 7 311 7 446 7 584 7 724
Доход на землю, ДЗq 1 615 1 615 1 615 1 615 1 615 1 615
Чистый операционный доход на улучше-
ния до налога на них, ДУднуq
5 433 5 563 5 695 5 830 5 968 6 109
VBr 25 655
Налог на улучшения, НУq 462 410 359 308 257 205
Чистый операционный доход на улучше-
ния после вычета налога на них, ДУпнуq
4 971 5 152 5 336 5 522 5 712 5 904
Потери при реинвестировании, ПРq - 308 616 924 1 231 1 539
Итого чистый операционный доход на 4 971 4 844 4 720 4 599 4 480 4 364

Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
улучшения, ДУq
Оценка стоимости реверсии в данном варианте выполняется по формуле (5.25) с уче-
том коэффициента коррекции:
) i , Y , k n , n ( F T V ) i , Y , k n , n ( P V Kс ) Y V I ( ) Y , k n ( a V a B Br p Br 1 k L ) 1 k ( Н p - - - - . - . - = + + ,
где
] Y ), k n [( a ) с Y (
) Y 1 ( ) с + (1 1 = Kс
1 k
) k n ( k) - (n
1 k
1 k - . -
+ . -
+
- -
+
+ ,
k
k 1 k
1 k ДУдну
ДУдну ДУдну
с
-
= +
+ .
Предварительно выполним расчеты составляющих данного выражения:
293 , 0 %)] 0 %; 12 ; 5 ; 10 ( P %) 0 %; 12 ; 10 ; 10 ( P [ ) 12 , 0 1 ( %) 0 %; 12 ; 5 10 ; 10 ( P 5 = - + = - ,
802 , 0 %)] 0 %; 12 ; 5 ; 10 ( F %) 0 %; 12 ; 10 ; 10 ( F [ ) 12 , 0 1 ( %) 0 %; 12 ; 5 10 ; 10 ( F 5 = - + = - ,
%) 36 , 2 ( 0236 , 0

5968 6109 с6 =
-
= ,
043 , 1
%] 12 ), 5 10 [( a ) 0236 , 0 12 , 0 (
) 12 , 0 1 ( 0,0236) + (1 1 = Kс
) 5 10 ( 5) - (10
6 =
- . -
+ . - - -
.
Отсюда
15033 802 , 0 02 , 0 25655 293 , 0 25655 043 , 1 ) 1615 7724 ( %) 12 ; 5 10 ( a Vp = . . - . - . - . - = .
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельного участка сведены в
Табл. 5.18.
Таблица 5.18
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 4 971 4 844 4 720 4 599 4480+15033
Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода 4 438 3 862 3 360 2 923 11 072
Сумма текущих стоимостей (VBr) 25 655
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
=
1 ) 12 , 0 1 (
870 24000 25655
5 , 0 - +
- -
= 13 462

Результат оценки по данному варианту практически не отличается от точного -
ошибка менее 0,04%.
Вариант D
В данном варианте оценка выполняется с использованием аналитического выраже-
ния (5.31) с учетом корректирующего коэффициента:
)] Y , n ( a / ) i , Y , n , n ( F T R [ ] 1 ) Y 1 [( Y Kс