Best-Ocenki.ru

Если есть возможность спрогнозировать изменения стоимости актива из-за совмест-
ного воздействия действия износа и рыночных факторов (см. Пример 3.9), то оценку это-
го изменения целесообразно рассчитывать по следующей формуле:
p
k a
p
k
o
B
k ) i , k , n ( dep ) 1 (
V
V . . . + . + . - = . (5.50)
Как было показано выше, особенность выражения (5.47) состоит в том, что оно пред-
ставляет собой уравнение с двумя неизвестными: VB и VL. Для его решения одна из пе-
ременных должна быть задана. Если улучшения соответствуют наиболее эффективному
использованию земельного участка, то в качестве априори задаваемой переменной может
быть их стоимость.

Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недвижимости при сле-
дующих предположениях.
Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный доход в размере
15000 у.е. Рыночная стоимость улучшений земельного участка, определенная ресурсным
методом, равна 80000 у.е. Срок экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка
процента функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Предполагается,
что актив через 5 лет повысится в цене на 20%. Норма отдачи на капитал Y в номиналь-
ном выражении равна 15% годовых. Требуется выполнить оценку его рыночной стоимо-
сти.
Результаты оценки, выполненные с помощью программы Microsoft-Excel, приведены
в таблице 5.6. Искомое значение рыночной стоимости приведено в ее 13 и 17 строках.
Расчет стоимости выполнен методом последовательных приближений с использованием
функции “подбор параметра” программы Excel.
Таблица 5.6
A B C D E
Исходные данные: Обозначение Результат Комментарии
3 Чистый операционный доход I 15000
4 Стоимость улучшений VB 80000
5 Срок экономической жизни n 30
6 Ставка % функции износа ia 0%
7 Ставка % фонда возмещения ip 0%
8 Прогнозный период k 5
9 Изменение стоимости p
k . 20%
10 Норма отдачи на капитал Y 15%
12 Расчет стоимости:
13 Оценка стоимости Vo 107273 итерационный параметр
14 Коэффициент остаточной стои-
мости
bal(n,k,ia) 0,833 (1-(1+D6)^(D8-D5))/(1-(1+D6)^-D5)
15 Фактор фонда возмещения SFF(k,ip) 0,20 -ОСНПЛАТ(D6;1;D8;1)
16 Изменение стоимости
k . 5% D4/D13*(D9+1)*(D14-1)+D9
17 Расчет стоимости Vo 107273 D3/(D10-D16*D15)
18 Разность 0 D17-D13
Заметим, что предлагаемый подход к оценке стоимости улучшенного земельного
участка позволяет в качестве промежуточного результата получить оценку рыночной
стоимости земли. В нашем случае эта стоимость равна разности результатов, представ-
ленных в 17-ой и 4-ой строках: VL=107273-80000=27277 у.е.
Если анализ наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка
показал, что целесообразным и экономически оправданным вариантом является частич-

ная реконструкция существующих улучшений, то оценка такого объекта должна выпол-
няться с использованием метода капитализации по норме отдачи на капитал в варианте
DCF-анализа.
В этой связи рассмотрим численный пример оценки рыночной стоимости застроен-
ного земельного участка в следующей содержательной постановке.
Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект
недвижимости - земельный участок площадью 10 соток (1000 м2), застроенный зданием
коттеджного типа. На момент оценки оцениваемый объект недвижимости используется в
коммерческих целях: сдается в аренду под жилье.
В соответствии с концепцией, изложенной в разделе 5.1, оценку необходимо выполнять в
два этапа: 1) оценить рыночную стоимость земельного участка в условно свободном его
варианте и 2) оценить стоимость существующих улучшений с учетом знания стоимости
участка в условно свободном его варианте.
Рассмотрим подробно эти этапы.
Этап 1
В процессе анализа НЭИ оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наи-
более эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зда-
нием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необ-
ходимо полгода. При этом затраты во времени распределились следующим образом: на-
чало первого месяца - 10000 у.е., начало третьего месяца - 8000 у.е., начало пятого меся-
ца 6000 у.е. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным изно-
сом улучшений50. Арендный платеж на конец первого года определен в размере 12000
у.е. Потери на незанятость и при сборе арендных платежей в годовом измерении спрог-
нозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы - на уровне 40% от действи-
тельного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного
дополнительного дохода в размере 1000 у.е. В соответствии с действующими норматив-
ными документами налог на землю равен 5 у.е. за сотку, а налог на улучшения - 2% от
их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал, исходя из анализа альтернативных
инвестиций, определена в размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по
методу Ринга.
Решение задачи оценки в данной постановке рассмотрим в нескольких вариантах:
вариант А, вариант В, вариант С, вариант D.
50 В демонстрационных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим. В приложении
представлена 2-х этапная оценка земельного участка и его улучшений для 50 летнего срока экономической
жизни улучшений в виде Excel-таблиц.