Страница 10

мости улучшений VBr на момент окончания реконструкции, в соответствии с принципом
ожидания, имеет следующий вид:
) i , Y , n , n ( F T ) i , Y , n , n ( P 1
) Y V I )( Y , n ( a
V
a B p
L 1) H(r
Br + +
-
= + . (5.40)
После подстановки (5.40) в (5.39), предполагая совпадение цен спроса и предложе-
ния, получим итоговую расчетную модель для оценки рыночной стоимости существую-
щих улучшений:
r
r
1 i
пL пE i
r
a B p
L ) 1 r ( H
0 B ) Y 1 (
V V E
) Y 1 )]( i , Y , n , n ( F T ) i , Y , n , n ( P 1 [
) Y V I )( Y , n ( a
V
+
+ +
-
+ + +
-
=
.=
+
. .
.
(5.41)
При r=0 и отсутствии затрат на реконструкцию модель (5.41) преобразуется к виду:
) i , Y , n , n ( F T ) i , Y , n , n ( P 1
) Y V I )( Y , n ( a V
a B p
L 1 H
0 B + +
-
= . (5.42)

Заметим, что формула (5.41) или ее частный случай (5.42) описывают взаимодейст-
вие факторов спроса и предложения для любых значений ip.
Обозначим решение (5.42) для произвольного ) Y , 0 ( ip . через X
B V . Решение (5.42),
соответствующее ip=Y, при котором 0 ) Y , Y , 0 , n ( P = ,- через И
B V . Тогда относительную
разность этих решений B V . можно представить в следующем виде:
) i , Y , n , n ( F Т 1
) i , Y , 0 , n ( P
V
V V V
a B
p
Х
B
X
B
И
B
B +
=
-
= . . (5.43)
На Рис. 5.5 для n=25 и Y=13% представлен график изменения стоимости при изме-
нении ip в диапазоне от от 0% до 13%.
Из анализа графика следует, что здесь также имеет место значительное изменение
стоимости при изменении ip. Это подтверждает вывод, сделанный в конце предыдущего
раздела, о том, что параметры ia и ip значительно влияют на оценку стоимости.
В числителе формулы (5.42) находится разность общего чистого операционного до-
хода и дохода, приходящегося на условно свободный земельный участок, используемый
наилучшим образом.
Логично предположить, что данная разность может быть отрицательной. Такая си-
туация может сложиться, если существующие улучшения земельного участка далеки от
оптимальных с точки зрения генерации дохода и своим присутствием на земле снижают
ее стоимость. В этом случае в качестве наиболее эффективного использования земельно-
го участка с улучшениями должен быть прописан сценарий, при котором предусматрива-
ется снос существующих улучшений и строительство на освободившемся участке земли
улучшений, соответствующих наиболее эффективному ее использованию.
Рис. 5.5.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%
Разность нормы отдачи на капитал и ставки процента ФВ: (Y-ip)
Процент изменения рыночной
стоимости

Таким образом, разность общего чистого операционного дохода и дохода, приходя-
щегося на условно свободный земельный участок, с учетом финансовых затрат на снос
существующих построек может служить критерием при принятии решения об их сносе.
Если же обсуждаемая разность является положительной величиной, то на выходе
(5.41) мы будем иметь рыночную стоимость существующих улучшений. Данную оценку
можно использовать для оценки накопленного улучшениями износа. Для этого необхо-
димо вычесть VBo из восстановительной стоимости улучшений, полученной, например,
затратным методом.
5.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕННОГО
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с рассмотренной выше концепцией оценки доходного объекта не-
движимости оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка должна вы-
полняться с учетом того, что улучшенный земельный участок состоит из двух разных с
точки зрения износа активов: земельного участка и его улучшений.
Оценка стоимости улучшенного земельного участка выполняется путем капитализа-
ции полного чистого операционного дохода (от участка и его улучшений) в текущую
стоимость. Такой способ капитализации возможен в том случае, если улучшения земель-
ного участка не требуют существенных затрат на ремонт и соответствуют наиболее
эффективному использованию этого участка.
Для оценки такого актива, как правило, используется прямая капитализация или ка-
питализация по расчетной модели:
) i , n ( SFF B Y
I V
P
o . +
= , (5.44)
где
L B
B
V V
V B
+
= . (5.45)
Выражение (5.45) можно переписать так:
o
o L
V
V V B
-
- = .

Числитель правой части данной формулы можно интерпретировать как абсолютное
изменение стоимости актива в конце срока экономической жизни, а отношение числите-
ля и знаменателя - как относительное изменение.
Выражение (5.44) предполагает, что изменение стоимости рассматривается на всем
промежутке экономической жизни актива. Если прогнозный период k меньше срока эко-
номической жизни, то относительное изменение стоимости можно выразить следующим
образом:
o
o Pk
k V
V V -
= . . (5.46)
где VPk - стоимость реверсии в момент времени k. С учетом (5.46) расчетную модель
оценки рыночной стоимости актива можно записать так:
) i , k ( SFF Y
I V
P k
o . -
=
.
. (5.47)
Знаменатель этой формулы представляет собой модель общего коэффициента капи-
тализации:
) i , k ( SFF Y R P k . - = . . (5.48)
Как было показано в третьей главе, относительное изменение стоимости .k может
оцениваться с учетом и без учета действия рыночных факторов.
Изменение стоимости актива без учета действия рыночных факторов определяется
динамикой его износа и рассчитывается по формуле:
) i , k , n ( dep
V
V
a
o
B
k . - = . . (5.49)
Здесь ) i , k , n ( dep a - функция экономического износа (см. раздел 2.3.1).