Best-Ocenki.ru

Потери при реинвестировании, ПРq - 305 611 916 1221 1526
Итого доход на улучшения, ДУиq 5415 5160 4906 4651 4397 4143
Оценка стоимости реверсии:
) i , Y , k n , n ( F T V ) i , Y , k n , n ( P V ) Y V I ( ) Y , k n ( a V a B Br p Br L ) 1 k ( H p - - - - - . - = + .
Предварительно оценим составляющие данного выражения:
293 , 0 %)] 0 %; 12 ; 5 ; 10 ( P %) 0 %; 12 ; 10 ; 10 ( P [ ) 12 , 0 1 ( %) 0 %; 12 ; 5 10 ; 10 ( P 5 = - + = - ,
802 , 0 %)] 0 %; 12 , 5 ; 10 ( F %) 0 %; 12 ; 10 ; 10 ( F [ ) 12 , 0 1 ( %) 0 %; 12 ; 5 10 ; 10 ( F 5 = - + = - .
Отсюда
13306 802 , 0 02 , 0 25441 293 , 0 25441 ) 1175 7048 ( %) 12 ; 5 10 ( a Vp = . . - . - - . - = .
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельного участка сведены в
Табл. 5.12.

Таблица 5.12
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 5 415 5 160 4 906 4 651 4397+13306
Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода 4 834 4 114 3 492 2 956 10 045
Сумма текущих стоимостей (VBr) 25441
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
=
1 ) 12 , 0 1 (
870 24000 25441
5 , 0 - +
- -
= 9 795
Результат оценки по данному варианту практически не отличается от точного (вари-
анта А). Ошибка составляет 0,0001%. Расчеты показывают, что она практически не зави-
сит от срока экономической жизни моделируемых на участке улучшений. Данное об-
стоятельство говорит о высокой точности расчетной модели (5.25), использованной для
оценки стоимости реверсии.
Вариант D
В данном варианте выполним оценку с использованием аналитического выражения
(5.31):
)] Y , n ( a / ) i , Y , n , n ( F T R [ ] 1 ) Y 1 [( Y
) Y 1 ( E )] Y , n ( a / ) i , Y , n , n ( F T R [ I
V
a B B
r
r
1 i
) 1 i ( r
i a B B ) 1 r H(
L + . - + +
+ . + -
=
.=
- -
+
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в
данное выражение:
F(n,n,Y,ip)=3,060; . +
=
- - r
1 i
) 1 i ( r
i ) Y 1 ( E =24870; a(n,Y)=5,650; RB=Y+SFF(10;0%)=0,220;
IН(r+1)=7048 (см. Табл. 5.11 ЧОД1).
Используя эти результаты, выполним итоговый расчет:

] 65 , 5 / 06 , 3 02 , 0 22 , 0 [ ] 1 ) 12 , 0 1 [( 12 , 0
24870 ] 65 , 5 / 06 , 3 02 , 0 22 , 0 [ 7048 V 5 , 0 L =
. + . - + +
. . + -
= .
Результат оценки по данному варианту также не отличается от точного (варианта А).
Практические расчеты показывают, что итерационные процедуры оценки рыночной
стоимости земельного участка по вариантам В и С обладают абсолютной сходимостью
при любых значениях начального приближения (например, от -109 до +109).
В целом, сравнительный анализ результатов оценок рыночной стоимости по вариан-
там А,В,С и D позволяет сделать следующие выводы:

1. Вариант С, основанный на оценке стоимости реверсии по расчетной модели
(5.25), позволяет выполнить оценку стоимости с результатом, который равен
оценке стоимости по точному (эталонному) варианту А.
2. Вариант В уступает по точности варианту С. Он может использоваться только в
качестве грубого приближения к оценке рыночной стоимости.
3. Оценка стоимости по варианту D обладает одним несомненным преимуществом
- она не требует использования метода последовательных приближений. Этот ва-
риант может применяться для оценки стоимости объекта при выходе его на ре-
жим генерации стабильного потока доходов наравне с вариантом С.
Известно, что показателем эффективности использования земельного участка может
служить отношение стоимости его улучшений к общей стоимости объекта. В нашем слу-
чае (см. Табл. 5.12) это отношение на момент окончания строительства равно 72%:
B=25441/(25441+9795)=0,72(72%).
На втором этапе, посвященном оценке улучшений, в процессе анализа наиболее эф-
фективного использования улучшенного земельного участка оценщик пришел к сле-
дующим заключениям.
Этап 2
Для того чтобы привести существующие улучшения к современным требованиям
рынка коттеджного использования необходимо осуществить некоторую перепланировку
внутренних помещений объекта оценки. Для этого понадобится 3 месяца работы со сле-
дующим графиком капиталовложений: 5000 у.е. в начале и 1000 у.е. через один месяц
после начала реконструкции. Инвестиции такого уровня позволят повысить потенциаль-
ную доходность объекта до уровня 9000 у.е. в год, приведенных к концу первого года
доходного использования объекта. Срок экономической жизни отреконструированных
улучшений оценщик спрогнозировал в 10 лет. Потери на незанятость объекта - 5%, а по-
тери при сборе арендных платежей - 5%. Налог на улучшения - 2% от балансовой стои-
мости. Налог на землю 5 у.е. за сотку. Коэффициент операционных расходов спрогнози-
рован на уровне 40% от действительного дохода. По аналогии с первым этапом оценки
предусмотрен дополнительный доход в размере 1000 у.е. в год. Норма отдачи на капитал
исходя из анализа альтернативных инвестиций была выбрана на уровне 16% годовых.
Возврат капитала по методу Ринга. Стоимость земельного участка оценщик взял равной
оценке, полученной на предыдущем этапе: VL=9795 у.е.
Решение
Решение данной задачи в сформулированной постановке аналогично решению зада-
чи по оценке земельного участка. Здесь также необходимо предварительно выполнить

оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию