Страница 22

2 3 4 5

Следует отметить, что рассмотренный способ оценки ставки дис
контирования применим для действующих объектов недвижимости,
т.е. для объектов, не требующих серьезных финансовых вложений в
их реконструкцию.
Если объект недвижимости представляет собой развалины или
недострой и затраты на завершение строительства или реконструк
цию необходимо осуществлять в течение длительного периода вре
мени (по крайней мере, больше одного периода), то в формулу для
оценки рыночной стоимости необходимо вводить с учетом стоимос
ти денег во времени (отрицательные денежные потоки в течение пе
риода завершения строительства или реконструкции).
Можно предложить следующий алгоритм определения ставки
дисконтирования для объектов, требующих крупных затрат на строи
тельство или реконструкцию:
1. Подбор объектов с известными ценами продаж, сопоставимых
по характеристикам с оцениваемым, использование которых соот
ветствует наиболее эффективному использованию объекта оценки.
2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов.
3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых
объектов (см. табл. 6.4) с учетом разных сценариев.
4. Расчет наиболее вероятных средневзвешенных значений ко
нечных отдач (внутренних норм рентабельности).
5. Статистический анализ конечных отдач, выявление их связи с
дисконтообразующими факторами и построение корреляционной
модели зависимости ставок дисконтирования от дисконтообразую
щих факторов.
6. Определение ставки дисконтирования доходов объекта оценки
с использованием полученной модели.
Таблица 6.4
B C D E F G H I Комментарий
4 Прогнозный
период
k 5 Ставка
5 Срок эконом.
жизни
n 20
6 Ставка
дисконтиро
вания
Y 21,7% % итерац. параметр Rt = 23,1%
=
7 Покупка 110 000 Vрев = 259 643 = I11/I6
9 Номер года
10Статьи 1 2 3 4 5 6
11 ЧОД 0 0 40 000 50 000 60 000 60 000
12 Расходы 50 000 20 000 0 0
% ФВip 20% =
Y SFF n k ip , ? ( ) +

Частично предлагаемый алгоритм реализован в СанктПетербур
ге в виде методики определения ставки дисконтирования для оценки
объектов госсобственности.
В заключение отметим, что, вопервых, предлагаемый алгоритм,
являясь аналогом метода рыночной экстракции, в целом позволяет
существенно расширить его возможности для определения ставок
дисконтирования при дефиците рыночной информации об одновре
менной аренде и продаже объектов, так как для его использования
необходима информация лишь о ценах продаж. И вовторых, он яв
ляется по существу практически единственно возможным алгорит
мом для расчета ставок дисконтирования при оценке объектов недо
строя, реконструкции и свободных земельных участков, так как на
рынке по очевидным причинам отсутствует информация об аренде
таких объектов.
Метод прямой капитализации
В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием
доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных
этапов:
1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта
оценки.
2. Сбор рыночной информации о доходности объектованалогов
(объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному
НЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и
уровню ценообразующих факторов).
3. Оценка уровня доходов объекта оценки при его НЭИ на основе
анализа доходов объектованалогов — оценка чистого опера
ционного дохода объекта оценки.
4. Оценка затрат на доведение объекта оценки до НЭИ.
5. Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе
соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции
в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в
13 Продажа 259 643 = I7
14 Итого ЧОД 50 000 20 000 40 000 50 000 319 643 = H11+H12+H13
15 ФД 0,822 0,675 0,554 0,456 0,374 = (1+$D$6)^H10
16 PV доходов 110 000 41 077 13 499 22 179 22 776 119 620 = СУММ(D16:H16)
17 PV расходов 54 575 41077 13499 0,000 0,000 = G12*G15
21 110 000 50 000 20 000 40 000 50 000 319 643
22 Расчетная Y 21,7% = ВНДОХ(C21:H21)
23 Разность 0,000 = C22 — D6

объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с
затратами на доведение его до НЭИ.
6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом за
трат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о ко
нечном результате: оценке рыночной стоимости доходным
подходом.
Среди перечисленных выше этапов наиболее важным является
этап оценки, связанный с анализом НЭИ.
Принцип НЭИ является главным, основополагающим принци
пом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмен. В первой
главе, давая определение рынка недвижимости, мы отметили, что
рыночные механизмы формируют не только рыночные цены, но и
распределяют пространство между различными конкурирующими
вариантами использования объектов недвижимости. Отсюда следует,
что НЭИ выступает как концепция, порожденная рынком.
Если использование всех составляющих оцениваемого актива
(для недвижимости — это земельный участок и его улучшения) соот
ветствует НЭИ, последовательность оценки и содержание этапов су
щественно упрощаются:
1. Сбор рыночной информации о доходности объектованалогов
(объектов, сопоставимых с объектом оценки по наиболее близ
кому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).
2. Оценка уровня доходов объекта оценки на основе анализа до
ходов объектованалогов.