Best-Ocenki.ru

в следующем виде:
. (6.3.28)
Можно показать, что
. (6.3.29)
После подстановки (6.3.29) в (6.3.28) получим, что
. (6.3.30)
Подставим (6.3.30) в (6.3.10) и после некоторых преобразований
получим
.(6.3.31)
Математическое выражение (6.3.31) представляет собой в рамках
доходного подхода расчетную модель для оценки стоимости свобод
ного земельного участка.
Если стоимость земельного участка оценивается на базе сущест
вующих улучшений, которые соответствуют наиболее эффективному
его использованию, то в (6.3.31) необходимо приравнять r к нулю, а
вместо суммы использовать значение рыночной
стоимость существующих улучшений VB :
VBr
a n Y , ( ) IH r 1 + ( ) VLY ? ( ) ?
1 P n n Y ip
, , , ( ) TBF n n Y ia
, , , ( ) + + ————————————————————————————- =
1 P n k Y ip
, , , ( ) + a n Y , ( )Y SFF n ip , ( ) + [ ] =
VBr
IH r 1 + ( ) VLY ? ( )
Y SFF n ip , ( ) + [ ] TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + ———————————————————————————————————– =
VL
IH r 1 + ( ) RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ?
i 1 =
r?
? ?
Y 1 Y + ( )r 1 ? [ ] RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] ? +
———————————————————————————————————————————————————- =
Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ?
i 1 =
r?

. (6.3.32)
Здесь RB — рассчитывается по формуле (6.3.18) при k = 0.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка на основе
изменяющегося во времени прогнозируемого потока доходов необ
ходимо предусмотреть коррекцию стоимости с использованием со
ответствующих коэффициентов.
Если прогнозируется экспоненциальное изменение потока дохо
дов, например изза инфляции, то приближенная оценка стоимости
может быть получена с использованием представленных выше мате
матических моделей без какихлибо изменений. Помним, что дис
контировать в этом случае можно доходы в реальном измерении (без
учета инфляции), а в качестве ставки дисконтирования использовать
норму отдачи на капитал в реальном выражении.
Из анализа выражения (6.3.32) следует, что оценка рыночной стои
мости земельного участка как условно свободного зависит от ставки
процента реинвестирования средств, вложенных в создание улучшений.
Чувствительность рыночной стоимости к вариации iP достаточно
высока: значения рыночной стоимости для iP = 0% и iP = 16% могут
отличаться друг от друга более чем на 20%, т.е. при изменении ставки
процента фонда возмещения на один процент рыночная стоимость
может измениться на 2 и более процентов. Наивысшая эластичность
характерна для района невысоких значений ставок процента фонда
возмещения.
Из сказанного выше следует, что при оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости выбор схемы износа улучшений и, как следствие
этого, модели возмещения первоначальных инвестиций в изнашиваемую
часть актива имеет важное значение.
В процессе оценки объекта недвижимости при выборе модели
(возмещения) возврата необходимо ориентироваться на тенденцию
износа улучшений и руководствоваться правилом ip = ia, обеспечи
вающим возврат инвестиций в полном объеме в любой момент вре
мени реверсии. С точки зрения практики проблемной является зада
ча выбора ставки ia процента функции износа. Качественный анализ
тенденций износа объектов недвижимости, используемых для извлече
ния дохода, показывает, что их износ имеет прогрессирующую тен
денцию, т.е. ставка процента функции износа этих объектов сущест
венно больше нуля. Наиболее вероятное значение этой ставки, на
наш взгляд, находится в районе безрисковой ставки. Использование
VL
IH1 RB VB ? ?
Y
——————————— TB F n n Y ia
, , , ( ) VB ? ?
Y a n Y , ( ) ? ——————————————————– ? =

в качестве ставки процента функции износа безрисковой ставки це
лесообразно и с экономической точки зрения, так как в этом случае
при выполнении оценки процесс возврата инвестиций моделируется
за счет накоплений в фонде возмещения также по безрисковой схе
ме. Представляется, что такой подход к выбору ставок процента
функций износа и возмещения при моделировании DCFанализа в
наибольшей степени соответствует экономике оценки доходной не
движимости (см. Приложение 1: «Динамика износа зданий»).
Представленные выше обоснование и итоговое заключение рас
пространяются не только на оценку земельных участков, но и на
оценку объектов недвижимости в целом, т.е. объектов недвижимос
ти, имеющих в своем составе землю и ее улучшения.
Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка
Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка
должна выполняться при условии предварительного знания стои
мости земельного участка как условно свободного.
Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBо зе
мельного участка c использованием доходного подхода можно вы
полнять методом прямой капитализации или методом капитализа
ции по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного
участка используются не наилучшим образом, для их оценки необхо
димо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в