Best-Ocenki.ru

в варианте DCFанализа.
В этой связи рассмотрим численный пример оценки рыночной
стоимости застроенного земельного участка в следующей содержа
тельной постановке.
Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собст
венности на объект недвижимости — земельный участок площадью
10 соток (1000 м2), застроенный зданием коттеджного типа. На мо
мент оценки оцениваемый объект недвижимости используется в
коммерческих целях — сдается в аренду под жилье.
Оценку необходимо выполнять в два этапа: 1) оценить рыночную
стоимость земельного участка в условно свободном его варианте и 2)
оценить стоимость существующих улучшений с учетом знания стои
мости участка в условно свободном его варианте.
Рассмотрим подробно эти этапы.
Этап 1
В процессе анализа НЭИ оцениваемого объекта оценщик при
шел к выводу, что наиболее эффективным будет использование
участка под коттеджное строительство со зданием, соответствую
щим современному коттеджу. Для строительства такого здания
необходимо полгода. При этом затраты во времени распредели
лись следующим образом: начало первого месяца — 10 000 д.е.,
начало четвертого месяца — 8000 д.е., начало пятого месяца 6000
д.е. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с ли
нейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого
года определен в размере 12 000 д.е. Потери на незанятость и при
сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы
на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40%
от действительного валового дохода. Определен также источник
и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в раз
мере 1000 д.е. В соответствии с действующими нормативными до
кументами налог на землю равен 5 д.е. за сотку, а налог на улуч
шения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капи
тал, исходя из анализа альтернативных инвестиций, определена в
1 В демонстрационных целях срок экономической жизни выбран сравнительно не
большим. В приложении представлена двухэтапная оценка земельного участка и его
улучшений для 50летнего срока экономической жизни улучшений в виде
Excelтаблиц.

размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по
методу Ринга.
Решение задачи оценки в данной постановке рассмотрим в не
скольких вариантах: вариант А, вариант В, вариант С, вариант D.
Вариант А (эталонный)
В данном варианте рассмотрим решение задачи оценки с исполь
зованием DCFанализа в процессе всей экономической жизни улуч
шений.
Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталон
ным) решением, так как для его получения мы будем, руководству
ясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую
стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической
жизни улучшений. При этом, чтобы не усложнять задачу, допустим
постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогно
зируемого периода1.
Алгоритм оценки:
1. Потенциальный валовой доход ПВДq = ПВДq1, где q =1, 2, …, 10.
2. Потери на незанятость ПНq = ПВДq ? Кнз, где Кнз — коэффици
ент потерь от незанятости.
3. Потери при сборе арендных платежей ПСq = (ПВДq — ПНq) ?
? Ксб, где Ксб — коэффициент потерь при сборе арендных пла
тежей.
4. Действительный валовой доход ДВДq = ПВДq – ПНq – ПСq + ДДq,
где ДД — дополнительный доход.
5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и
его улучшения) ОРq = ДВДq ? Кор, где Кор — коэффициент опе
рационных расходов.
6. Налог на землю. В соответствии с ныне действующим законо
дательством налог на землю рассчитывается как произведение
ставки налога на единицу площади земельного участка на пло
щадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели ис
пользования земли, определяемой местными органами власти.
В нашем случае налог на землю НЗ для каждого года будет равен
произведению НЗq = Тз? S, где Тз — ставка налога на землю.
7. Чистый операционный доход ЧОДq = ДВДq – ОРq – НЗq.
1 Проблема учета изменчивости прогнозируемых доходов решается применением ко
эффициентов коррекции.

8. Доход на землю ДЗq = VL ? Y. Особенность оценки дохода на
землю в нашем случае состоит в том, что в правой части данной
формулы стоит искомая величина VL. Решение такого рода за
дач, в которых в качестве входного параметра используется ис
комое значение, выполняется методом последовательных при
ближений.
9. Чистый операционный доход до налога на улучшения ДУднуq =
=ЧОДq – ДЗq .
10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ
налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой
стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчислений.
Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве балан
совой стоимости необходимо брать стоимость затрат на создание
объекта, приведенных к концу периода строительства. Данная сто
имость оценивается с использованием формулы (6.3.10):
,
где . Оценка балансовой стоимости
для конца каждого qго года прогнозируемого периода выполняется
с использованием выражения (3.14) при ia=0 (линейный износ):
. Отсюда налог на улучшения будет равен произве
дению: НУq = VBq ? ТB, где ТB — ставка налога на улучшения.
11. Чистый операционный доход после налога на улучшения
ДУпнуq = ДУднуq – НУq .