Best-Ocenki.ru

квартиры
Co3 40 000
Стоимость 2хкомн.
квартиры
Co2 30 000
Стоимость 1комн.
квартиры
Co1 20 000
Анализ
рынка
Премия (риски)
дольщиков, годовая
Y 10%
Премия (риски)
инвестора, годовая
Ye 25%
Временной период,
лет
q 0,25 0,5 0,75 1
Колво дольщиков
на 3хкомн. квр.
mq3 1 2 3 4 Проектные
Колво дольщиков
на 2хкомн. квр.
mq2 0 4 5 5 6 проработки
Колво дольщиков
на 1комн. квр.
mq1 1 3 3 6 7
Доля освоенных
капвложений
qq 0,2 0,6 0,9 1
Анализ
рынка
Затраты инвестора Eq 200 000 400 000 300 000 100 000 E*qq
Дисконт для
дольщиков
D 10,00% 7,41% 4,88% 2,41% 0,00%
((1+Y)^
(1q)1)
Cтоимость продажи
3хкомн. квр.
Ci3 36 000 37 036 38 048 39 035 40 000 Co3_*(1D)
Cтоимость продажи
2хкомн. квр.
Ci2 27 000 27 777 28 536 29 277 30 000 Co2_*(1D)
Cтоимость продажи
1комн. квр.
Ci1 18 000 18 518 19 024 19 518 20 000 Co1_*(1D)
Доход от продажи
3хкомн. квр.
Vi3 0 37 036 76 095 117106 160 000 Ci3_*mq3

Так, например, изменение динамики поступления средств от
дольшиков может изменить итоговый результат оценки в дватри ра
за. Таким образом, при выполнении таких оценок необходимо очень
внимательно подходить к выбору и анализу исходных данных. При
этом надо ориентироваться только на те схемы, которые являются
наиболее распространенными (типичными) на рынке оцениваемого
объекта.
Использование метода pеальных опционов
для оценки недвижимости
Понятие опционов возникло в теории и практике финансовых
инвестиционных инструментов и относится к разделу производных
ценных бумаг, которые включают опционы и фьючерсы.
Опционы — это ценные бумаги, дающие инвестору право купить
или продать другие ценные бумаги или иные активы по специально
оговоренной цене в течение определенного срока.
Фьючерсы — это имеющие юридическую силу контракты, в кото
рых продавец берет на себя обязательство поставить финансовые или
товарные активы по фиксированной цене в установленный срок, а
покупатель контракта обязуется их приобрести на данных условиях.
В зависимости от поставленной инвестиционной цели различают
несколько разновидностей опционов. Так, корпоративный сектор
фондового рынка использует такие виды опционов, как «права» и
«варранты».
«Права» — это краткосрочный опцион на покупку обыкновенных
акций нового выпуска данного эмитента по курсу ниже текущего ры
Доход от продажи
2хкомн. квр.
Vi2 0 111 108 142 679 146383 180 000 Ci2_*mq2
Доход от продажи
1комн. квр.
Vi1 18 000 55 554 57 071 117 106 140 000 mq1*Ci1_
Суммарный доход от
продажи квартир
Vi 18 000 203 698 275 845 380 596 480 000 Vi3+Vi2+Vi1
Чистый
операционный доход
девелопера
NOI
–
182 000
–
196 302
–24155 280 596 480 000 ViEq
Текущая стоимость
NOI
PV
–
182 000
–
185 651
–
21 604,5
237355 384 000
NOI/
(1+Ye)^q
Стоимость права
застройки участка
Vo 232 100 или округленно 232 000
СУММ
(PV)

ночного для сохранения определенной доли капитала при дополни
тельной эмиссии.
Ордер, или варрант, — это долгосрочный опцион на покупку
обыкновенных акций по курсу, который на момент выпуска ордеров
устанавливается выше рыночного; данный опцион сопровождает
обычно эмиссию корпоративных облигаций.
Опционы «Пут» и «Колл» не связаны с эмитентами лежащих в их
основе ценных бумаг и исполняются мэйкерами фондового рынка.
«Пут» — это опцион на продажу базового актива по фиксирован
ному курсу до истечения оговоренного срока.
«Колл» — это опцион на покупку базового актива по фиксирован
ному курсу до истечения установленного срока.
Опционы, являясь правом, а не обязательством, предоставляют
инвестору возможность выбора и имеют ценность в условиях неоп
ределенности. Стратегическое управление инвестициями требует
оценки существующих и потенциальных возможностей инвестици
онного инструмента, которые могут использоваться в процессе его
существования или нахождения в инвестиционном портфеле.
Оценка эффективности опционов предполагает соизмерение сте
пени снижения инвестиционного риска с затратами на приобрете
ние опциона с учетом изменения рыночной цены базового инвести
ционного инструмента.
Принятие инвестиционного решения в этом случае требует пос
тановки и решения оптимизационных задач, рассмотрения различ
ных стратегий управления риском с учетом ожидаемых изменений
цен базовых активов.
В настоящее время теория опционов развивается в направлении
реальных активов. Метод реальных опционов рассматривает методо
логию хеджирования портфелей, включающих не только ценные бу
маги, но и инвестиционные проекты, предполагающие имуществен
ные вложения в различные активы.
Реальные активы — это любые вещественные активы, такие, как
драгоценные металлы и камни, стратегическое сырье, коллекцион
ные предметы. Самостоятельным видом реальных активов выступает
недвижимость или имущество в виде частных индивидуальных до
мов, пустующих и неосвоенных земельных участков, а также имуще
ство, привязанное к земле и приносящее доход.
Метод реальных опционов отталкивается от понятия «опцион»,
означающего для инвестора возможность выбора при определении
сценария получения дохода от инвестиционного инструмента с уче

том формирования различных вариантов денежного потока во вре
мени, вплоть до отказа от использования базового актива.
Модель реальных опционов предоставляет менеджерам возмож