Best-Ocenki.ru

целях извлечения дохода, в отличие, например, от доходных домов, в
меньшей степени должны реагировать на функциональный износ.
В целом можно говорить о трех моделях износа: первая — про
грессирующий износ, вторая — линейный износ и третья — регрес
сирующий износ.
Не вдаваясь в подробности, отметим, что регрессирующий износ
противоречит теории полезности товара как экономического блага,
и в дальнейшем рассматривать его не будем.
В бухгалтерской практике амортизационные отчисления, резер
вируемые в некотором фонде (амортизации), необходимы для рено
вации основных фондов в конце срока их эксплуатации. В теории
оценки недвижимости аналогом таких отчислений является доход
для возмещения (возврата) первоначальных инвестиций, являю
щийся частью чистого операционного дохода. Этот доход аккумули
руется в некотором фонде возврата (возмещения) первоначальных ин
вестиций. В качестве последнего можно рассматривать любое дело,
способное обеспечить либо простое накопление капитала в денеж
ной или материальной форме, либо накопление капитала с учетом
процентов. При расчете чистого операционного дохода амортизаци
онные отчисления не вычитаются из действительного дохода, так
1 Первая форма связана со снижением стоимости возведения аналогичных зданий.
2 Вторая форма определяет устаревание здания или его элементов по отношению к
современным архитектурным объемнопланировочным, конструктивнотехноло
гическим, санитарногигиеническим и другим требованиям.
Iq
of

как являются скрытым доходом собственника. Отчисления в фонд
возмещения (ФВ) в оценке недвижимости, являясь аналогом амор
тизационных отчислений, следовательно, скрытым доходом собст
венника, также не вычитаются из чистого операционного дохода.
Однако способ формирования фонда возмещения, как будет показа
но ниже, влияет на оценку рыночной стоимости.
Взаимосвязь износа и возмещения
Стоимость улучшений изза износа со временем уменьшается.
Грамотный собственник для компенсации износа, как было отмече
но выше, всегда будет создавать фонд возмещения этих потерь. Оче
видно, что технология возмещения потерь должна быть неразрывно
связана с динамикой потери стоимости актива, т.е. с динамикой его
экономического износа. Это необходимо для того, чтобы в любой
момент времени продажи актива (момент реверсии) был обеспечен
возврат изношенной части этого актива — улучшений.
Напомним, что фонд возмещения (ФВ, в английском варианте
SF — sinking fund) предназначен для аккумулирования денежных
средств с учетом сложного процента. Накопление средств VSF в фон
де возмещения в qй момент времени равно будущей стоимости се
рии платежей, каждый из которых равен :
.
Здесь B — символ, обозначающий улучшения земельного участка
(от англ. building — здание), которые являются амортизируемым ак
тивом, — стоимость улучшений в начальный момент времени,
— фактор будущей стоимости аннуитета, SFF(n,ip) — фактор
фонда возмещения, ip — ставка процента фонда возмещения.
Приращение средств в фонде возмещения за период равно
разности будущих стоимостей серии платежей в фонд возмещения,
отстоящих друг от друга на этот период:
.
Данное произведение можно представить иначе:
.
Приращение средств в фонде возмещения представляет собой до
ход собственника, используемый для возврата капитала:
.
VBO SFF n ip , ( ) ?
VSFq VBO SFF n ip , ( ) S q ip
, ( ) ? ? =
VBO
S q ip
, ( )
?VSFq
?VSFq VBO SFF n ip , ( )S q ip
, ( ) S q 1 ip , ? ( ) ? [ ] ? =
?VSFq VBO SFF n ip , ( ) VB SFF n ip , ( ) S q 1 ip , ? ( ) ip ? ? ? + ? =
IBq
of ?VSF =

Этот доход состоит из двух частей. Из дохода, формируемого за
счет отчислений из дохода, который генерируют улучшения:
, и дохода, формируемого за счет процентного
наращения средств, накопленных в фонде возмещения за предыду
щий период:
. (6.1.10)
Можно показать, что
. (6.1.11)
Из (6.1.10) следует, что при iP = 0 дополнительный доход ра
вен нулю и фонд возмещения становится обычным фондом бухгал
терской амортизации. При iP > 0 дополнительный доход больше
нуля, т.е. фонд возмещения обеспечивает не простое накопление
средств, а накопление с учетом сложных процентов.
Заметим, что источником как основного, так и дополнительного
дохода ФВ является оцениваемый актив. Оба дохода в конечном ито
ге являются доходом собственника этого актива и, следовательно,
должны быть в соответствии с принципом ожидания переведены в
нынешнюю стоимость оцениваемого актива.
Выражение для анализа динамики формирования рыночной
стоимости доходным подходом в общем случае можно записать в ви
де суммы:
. (6.1.12)
Первое слагаемое (6.1.12) с учетом (6.1.11) представляет собой те
кущую стоимость потока доходов от улучшений с учетом доходов
фонда возмещения:
.
Второе — текущую стоимость доходов от земли:
.
И третье — текущую стоимость реверсии (продажи земли):
.
IBq
of1 VBO SFF n ip , ( ) ? =
IBq
of2 VBO SFF n ip , ( ) S q 1 ip , ? ( ) ip ? ? ? =
IBq
of IBq
of1 IBq
of2 + VBO SFF n ip , ( ) 1 ip + ( )q 1 ? ? ? = =
IBq
of2
IBq
of2
V0 V1 V2 V3 + + =
V1
VB q 1 ? , Y VB SFF n ip , ( ) 1 ip + ( )q 1 ? ( ) ? ? + ?
1 Y + ( )q ———————————————————————————————————-