Best-Ocenki.ru

рекомендует для их оценки использовать технику остатка. В соответ
ствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оце
нивается по формуле
, (6.3.1)
где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка; I — чис
тый операционный доход; VB — рыночная стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации доходов от земли; RB — коэффи
циент капитализации доходов от улучшений.
При оценке объектов недвижимости земельный участок рассмат
ривается как фрагмент поверхности Земли. В этом смысле он не под
вержен никаким видам износов за исключением, может быть1, внеш
него износа. Физический и функциональный износы относят к улуч
шениям, которые находятся на участке. Отсюда следует, что участок
является неистощимым активом (капиталом), не требующим возвра
та (реинвестирования) за счет доходов, т.е. является источником не
ограниченного по времени («бесконечного») потока доходов. Следо
вательно, доходы от участка могут быть капитализированы по норме
отдачи на капитал YL. Это означает, что коэффициент капитализации
земельного участка RL равен норме отдачи на капитал YL.
В отличие от коэффициента капитализации доходов от земельно
го участка коэффициент капитализации доходов от улучшений RB
(далее просто коэффициент капитализации улучшений) должен со
держать реинвестиционную составляющую — составляющую для
возврата первоначальных инвестиций:
1 Скорее всего, участок не подвержен и внешнему износу в том числе.
VL
I VB RB ? ?
RL
————————— =

RB = YB + SFF(n,ip), (6.3.2)
где SFF(n,iP) — фактор фонда возмещения (реинвестиционная со
ставляющая коэффициента капитализации); ip — ставка процента
фонда возмещения; n — срок экономической жизни улучшений,
YB — норма отдачи на инвестиции в улучшения.
Нормы отдачи на инвестиции в участок и улучшения, образую
щие единый объект недвижимости, равны между собой: YB = YL= Y.
Известно также, что общий коэффициент капитализации R мо
жет быть определен как взвешенная сумма коэффициентов капита
лизации доходов от улучшений и земельного участка:
R = B ? RB + L ? RL , (6.3.3)
где B — доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта; L —
доля стоимости участка в общей стоимости. Итак, если RL = Y, то
после подстановки (6.3.2) в (6.3.3), с учетом того, что L = 1 – B, полу
чим следующее выражение:
R = Y + B ? SFF(n,ip), (6.3.4)
второе слагаемое правой части которого представляет собой нор
му возврата капитала, равного первоначальной стоимости улуч
шений.
Последнее выражение представляет собой модель коэффициента
капитализации доходов от составного актива, состоящего из аморти
зируемой и неамортизируемой частей. Она используется для оценки
действующего объекта с использованием метода капитализации по
расчетным моделям.
В общем случае для оценки земельного участка (свободного или
условно свободного) необходимо выполнить следующую последова
тельность действий:
1) определить наиболее эффективное использование земельного
участка;
2) определить рыночную стоимость улучшений;
3) рассчитать чистый операционный доход, который способен
генерировать объект с улучшениями;
4) определить чистый операционный доход, приходящийся на
улучшения;
5) из общего чистого операционного дохода вычесть чистый опе
рационный доход, приходящийся на улучшения, и получить
доход, приходящийся на участок;
6) капитализировать доход, приходящийся на земельный участок
(земельную ренту), в его стоимость.

Два последних пункта данного алгоритма реализуются с по
мощью классической формулы техники остатка (6.3.1). Она может
быть использована для оценки улучшенных земельных участков, ис
пользуемых наиболее эффективным образом. При этом требуется
иметь достоверную оценку рыночной стоимости улучшений как но
вых.
Классическая формула техники остатка (6.3.1) может также ис
пользоваться для оценки улучшений земельного участка:
, (6.3.5)
Однако в отличие от (3.1) модель (3.5) позволяет нам оценить ры
ночную стоимость VB улучшений земельного участка вне зависимос
ти от эффективности его использования. Здесь важно знать рыноч
ную стоимость VL земельного участка в его условносвободном вари
анте и, естественно, коэффициенты RB и RL.
Если задача оценки VL так или иначе может быть решена, то оцен
ка RB и RL , например для объектов, используемых неоптимальным
образом, представляет собой достаточно сложную задачу.
Преодолеть перечисленные выше проблемы можно с использова
нием техники остатка в варианте DCFанализа. При всей своей ви
димой сложности у него есть одно преимущество — использование в
качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал Y. По
следняя, как известно, может быть определена как внутренняя норма
рентабельности соизмеримых по уровню рисков проектов.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
При оценке земельного участка с использованием техники остат
ка необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улуч
шений, соответствующих наиболее эффективному использованию
этого участка.
С учетом прибыли предпринимателя эта стоимость на момент
окончания строительства может быть представлена следующим об
разом (см. рис. 6.9):
, (6.3.6)
где — прибыль предпринимателя, r — период времени стро