Best-Ocenki.ru

ческого выражения (6.3.41)
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения состав
ляющих, входящих в данное выражение:
F(n,n,Y,ip) = 2,746; P(n,n,Y,ip) = 0,2566; = 214; = 370;
a(n,Y) = 4,833; IН(r+1) = 5424; VLY = 1567; RB = Y + SFF(10; 0%) = 0,26.
Итого чистый операционный
доход на улучшения, ДУq
3600 3401 3203 3004 2805 2606
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 3600 3401 3203 3004 2805+742

Фактор дисконтирования 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48
Текущая стоимость
дохода
3104 2528 2052 1659 4868
Сумма текущих стоимостей
(VBr)
14 211
Vp a n k Y , ? ( ) IH k 1 + ( ) VLY ? ( ) VBr ? ? P n n k Y ip
, , ? , ( ) VBrTBF n n k Y ia
, , ? , ( ) ? = =
a 10 5; 16% ? ( ) 5424 9795 0,16 ? ? ( ) ? 14 211 0,3513 14 211 0,02 0,751 7421 = ? ? ? ? ? =
VB0
VBr Ei ?VnE ? ?VnL ?
i 1 =
? ?
1 Y + ( )r —————————————————————— 14 211 6000 ? 214 ? 370 ?
1 0,16 + ( )0,25 ———————————————————– 7348,47 = = =
VB0
a n Y , ( )IH r 1 + ( ) VLY ? ( )
1 P n n Y ip
, , , ( ) TBF n n Y ia
, , , ( ) + + [ ]1 Y + ( )r ————————————————————————————————————–
Ei ?VnE ?VnL + +
i 1 =
r?
1 Y + ( )r ————————————————— ? =
?Vne ?VnL

Используя эти результаты, выполним итоговый расчет стоимости:
.
Результат оценки по данному варианту также не отличается от
точного результата (варианта А).
Сравним показатели эффективности использования земельного
участка в свободном и улучшенном виде. Помним, что показатель
эффективности использования земельного участка в условно сво
бодном виде был равен 72%. Показатель эффективности использо
вания улучшенного земельного участка без реконструкции
В = 7349/(7349 + 9795) = 0,43 (43%), что гораздо меньше соответст
вующего показателя свободного участка. Показатель эффектив
ности использования отреконструированных улучшений
В = 14211/(14211 + 9795) = 0,60 (60%). Это означает, что за счет мо
дернизации существующих улучшений удалось повысить эффек
тивность использования участка. Однако достичь эффективности
использования свободного участка (72%) не удалось. Объясняется
это тем, что модернизация объекта недвижимости ограничена рам
ками существующих улучшений, не позволяющих использовать
участок наиболее эффективным образом.
Заканчивая данный раздел, хотелось бы обратить особое внима
ние на одно обстоятельство, которое определяет достоверность
оценки рыночной стоимости земельного участка с использованием
методологии доходного подхода.
Исследования чувствительности результата оценки рыночной
стоимости земельного участка, проведенные в рамках DCFанали
за, к вариации ряда входных параметров (объема инвестиций,
ставки дисконтирования, времени строительства, потенциального
дохода, стоимости реверсии) показывают, что эластичность стои
мости в существенной мере зависит от доли земельного участка в
общей стоимости построенного объекта. С уменьшением этой до
ли чувствительность возрастает (см. рис. 12).
При малой доле стоимости земельного участка в общей стои
мости объекта небольшая ошибка в оценке и использовании в рас
четах вышеперечисленных параметров может привести к измене
нию стоимости на 100 и более процентов . Отсюда следует, что при
малой доле стоимости земельного участка в общей стоимости, до
стоверность доходного подхода чрезвычайно низка.
VB0
4,833 5424 1567 ? ( ) ?
1 0,2566 0,02 2,746 ? + + [ ]1 0,16 + ( )0,25 ——————————————————————————————————- 6000 214 370 + +
1 0,16 + ( )0,25 —————————————— ? 7348,46 = =

Практика показывает, что малая доля стоимости земли в общей
стоимости объектов характерна для периферии или для окраин боль
ших городов.
Рис. 6.12.
В таких зонах для оценки участка обязательным является исполь
зование методов оценки, основанных на других методологических
подходах, например подходах, основанных на рыночных сравнениях
Оценка стоимости объекта с учетом изменяющегося
потока доходов
В развитие полученных результатов рассмотрим метод оценки
рыночной стоимости объекта недвижимости на примере оценки
земельного участка при условии, что прогнозируется ежегодное
экспоненциальное изменение потока доходов: Iq + 1 = Iq(1 + c), где с
— относительное изменение потока доходов за год, например,
изза инфляции. Данный вариант рассмотрим в версиях варианта
А (точная оценка), варианта С (оценка реверсии по аналитической
формуле) и варианта D (полное аналитическое решение).
Решение данной задачи рассмотрим в постановке, аналогичной
постановке задачи по оценке свободного участка земли, с той
лишь разницей, что спрогнозируем ежегодное 2%ное повышение
дохода на уровне ПВД. При этом будем считать, что начальное
значение ПВД (на дату оценки) равно 11 650. Доход первого года
позиционирован в табл. 6.20 в конце года. Он отстоит от даты
оценки на 1,5 года, куда входит время строительства (полгода).
Следовательно, доход первого года равен 11650 ? (1 + + 0,02)1,5 =
12 000. Доход второго года будет равен 12000 ? (1 + 0,02) = 12 240.