Best-Ocenki.ru

ительства, Еi – все издержки, связанные со строительством в iм пе
риоде.
VB
I VL RL ? ?
RB
————————— =
VBr Ei ?Vn +
i 1 =
r?
=
?Vn

Прибыль предпринимателя, в свою очередь, можно представить в
виде суммы вмененных издержек по затратам на строительство и
приобретение земельного участка:
. (6.3.7)
Здесь
, (6.3.8)
. (6.3.9)
Особенность такого подхода к оценке прибыли предпринимателя
состоит в том, что вмененные издержки по улучшениям и земельно
му участку, образующие прибыль предпринимателя, «изнашивают
ся» к концу срока экономической жизни улучшений вместе с затра
тами на создание последних. При этом в конце срока экономической
жизни улучшений стоимость продажи объекта недвижимости (ре
версия капитала) становится равной стоимости земли.
После подстановки (6.3.8) и (6.3.9) в (6.3.6) с учетом (6.3.7) получим:
. (6.3.10)
Выражение (6.3.10) представляет собой рыночную стоимость
улучшений, определенную затратным методом, и моделирует, по су
ти, факторы предложения.
Рис. 6.9.
С другой стороны, в соответствии с принципом ожидания сто
имость улучшений VBr на момент окончания строительства можно
определить с использованием доходного подхода:
?Vn ?VnE ?VnL + =
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
=
?VnL VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] =
VBr Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] + +
i 1 =
r?
=
t
E 1
2 3 E E
VBr
?E
п V ?
VL
NOI Vp B BI =
r

, (6.3.11)
где q — номер периода, отсчитываемый от момента окончания строи
тельства; Y — норма отдачи на капитал (норма дисконтирования);
k — последний период владения собственностью с момента оконча
ния строительства (прогнозный период); Iq – полный чистый опера
ционный доход qго года, получаемый в процессе доходной эксплу
атации улучшенного земельного участка; IL – чистый операционный
доход, приходящийся на земельный участок; Vp – стоимость ревер
сии улучшений; — рента улучшений.
Оценка (6.3.11) есть оценка сегодняшней стоимости будущих вы
год от приобретения объекта недвижимости, т.е. с экономической
точки зрения моделирует комплекс факторов спроса на объект не
движимости.
Равенство цены спроса и предложения на рынке математически
можно выразить в виде равенства (6.3.10) и (6.3.11):
,
которое представляет собой уравнение оценки.
Уравнение оценки дает знаменитое соотношение двойственнос
ти, в идеальных условиях приравнивающее «стоимость по доходу» и
«стоимость по затратам». Из этого уравнения можно вывести сто
имость земли:
. (6.3.12)
Заметим, что решение (6.3.12) циркулятивно относительно эко
номической оценки VL. Дело в том, что и в левой и правой его частях
присутствует эта искомая величина. В правую часть (6.3.12) она вхо
дит в виде произведения VL ? Y = IL. Практика показывает, что эта
проблема достаточно легко решается с помощью компьютера мето
дом последовательных приближений (методом итераций).
Одной из составляющих операционных расходов, в существенной
мере определяющих динамику изменения чистого операционного
дохода во времени, является налог на улучшения НB. Этот налог фор
мируется на базе улучшений и зависит от их остаточной стоимости.
VBr
Iq IL ?
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=
Iq IL ? ( )
Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] + +
i 1 =
r?
Iq IL ?
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=
VL
Iq IL ?
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
? +
q 1 =
k?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————————————————————- =

Изза износа улучшений данный налог уменьшается с течением вре
мени. Представим его в следующем виде:
, (6.3.13)
где ТB — ставка налога на улучшения, — остаточная стоимость
улучшений на qй момент времени:
. (6.3.14)
Из (6.3.13) следует, что с течением времени с уменьшением стои
мости VBq улучшений уменьшается и налог HBq на них. Уменьшение
налога на улучшения как одной из составляющих операционных
расходов приводит к изменению чистого операционного дохода,
формирующего рыночную стоимость объекта недвижимости.
При построении модели DCFанализа оценщик это изменение
чистого операционного дохода может учесть в явном виде только на
отрезке времени прогнозируемого периода владения. При расчете же
стоимости реверсии как текущей стоимости оставшегося до конца
срока экономической жизни потока доходов возможность учета в яв
ном виде влияния изменения налога на чистый операционный доход
и, следовательно, на стоимость у оценщика отсутствует. Очевидно,
что для решения этой проблемы необходимо внести соответствую
щие поправки в расчетную модель оценки стоимости реверсии.
Рассмотрим один из возможных подходов к решению данной за
дачи.
Обозначим чистый операционный доход до налога на улучшения
через Iнq. Допустим, что не прогнозируется изменение потока дохо
дов в будущем1. Тогда чистый операционный доход qго года можно
представить следующим образом:
, (6.3.15)
где
(6.3.16)
— потери при реинвестировании.
В выражении (6.3.15) — доход от объекта недвижимости,
получаемый в конце первого года его доходной эксплуатации, до вы
чета налога на улучшения.
Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном
выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по