Страница 4
прямо пропорциональной зависимостью1. При этом доход по
зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в
конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения изза
естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до
ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ
цией времени.
Земельный участок как неизнашиваемый актив генерирует неог
раниченный во времени постоянный поток дохода — «процент на
капитал». Кроме того, неистощимость земельного участка как актива
дает возможность инвестору не заботиться о необходимости возврата
инвестиций в него, так как этот возврат может быть выполнен по же
ланию инвестора в любой момент времени в полном объеме за счет
продажи земельного участка.
Изза износа улучшений возврат первоначальных инвестиций в
них инвестор должен предусмотреть за счет доходов, которые гене
рируют улучшения в процессе своей экономической жизни.
В оценке недвижимости с использованием доходного подхода под
первоначальными инвестициями следует понимать рыночную сто
имость актива на момент начала его доходной эксплуатации. Для
действующих объектов первоначальные инвестиции будут равны
сумме затрат на их приобретение. Для объектов, требующих опреде
ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель
ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона
чальные инвестиции с экономической точки зрения следует опреде
1 В теории оценки данная связь известна под названием IRVсвязь (IRVформула).
Iq
on
IBq
on VBq 1 ? Y ? =
ILq
on VL Y ? =
IBq
on
IBq
on
VB q 1 ? ,
лить как сумму невозмещенных инвестиций Vни т.е. будущую
стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта
как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да
те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум
му затрат на его создание:
, (6.1.3)
где Еi — затраты в начале iго периода, r — количество периодов со
здания объекта недвижимости, i — процент на капитал.
Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на
понятии «вмененные издержки»1 или «упущенная выгода от времен
ного замораживания капитала». Капитал в денежной или материаль
ной форме обязан «работать», т.е. приносить доход. Если капитал вре
менно по объективным причинам не приносит доход, его собствен
ник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По
истечении этого времени разумно предположить, что собственник
оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.
Процедуру оценки невозмещенных инвестиций можно рассмот
реть на следующем упрощенном числовом примере (рис. 6.2). На ри
сунке представлены расходы инвестора на приобретение земельного
участка в размере 200 денежных единиц (д.е.), затраты на создание на
нем улучшений (100 и 50 д.е.) и доходы от последующего коммерче
ского использования улучшенного земельного участка (100, 100 и
300 д.е.). Для этого примера, если процент на капитал равен 10%,
сумма невозмещенных инвестиций в соответствии с (6.1.3) на начало
3го года может быть рассчитана следующим образом:
Vни= 200 ? (1 + 0,1)2 + 100 ? (1 + 0,1) + 50 = 402 (д.е).
Концепция невозмещенных инвестиций полностью согласуется с
концепцией расчета стоимости восстановления или замещения в за
тратном методе, учитывающей прибыль предпринимателяинвестора,
и может быть использована для оценки последней:
, (6.1.4)
1 Вмененные издержки (imputed cost) — условно рассчитываемые издержки (напр.,
проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы
она не была потрачена на приобретение товаров).
Vни Eq 1 i + ( )r q 1 ? ( ) ? ?
q 1 =
r?
=
ПП Vни Ei
i 1 =
r?
? =
т.е. прибыль предпринимателя (ПП) в данном случае равна величине
вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и
прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.
Рис. 6.2.
Заметим, что с точки зрения технологии оценки невозмещенные
инвестиции для действующих объектов в затратном методе необхо
димо оценивать, базируясь на наиболее типичном времени создания
объекта оценки, предшествующем дате оценки.
Из анализа (6.1.4) с учетом (6.1.3) следует, что прибыль предпри
нимателя является функцией процента на капитал и времени r созда
ния объекта недвижимости. Нетрудно видеть, что для примера, изо
браженного на рисунке 6.2, прибыль предпринимателя равна разнос
ти 402 – (200 + 100 + 50) = 52 (д.е.), или, в процентном выражении,
52/(200 + 100 + 50) ? 100% = 14,9%. В соответствии с теорией оценки
данная прибыль вместе с затратами на создание объекта определяет
рыночную стоимость улучшений и вместе с ними «изнашивается» к
концу их срока экономической жизни.
С экономической точки зрения первоначальные инвестиции,
включающие прибыль предпринимателя, для действующих и для
вновь создаваемых объектов должны быть базой для расчета налога
на землю и улучшения, т.е. должны быть основой для балансовой
стоимости. По действующему же в России законодательству по буху
чету на баланс ставится прямая сумма затрат на приобретение/созда
ние актива, т.е. без учета предпринимательской прибыли. Данное
противоречие может быть разрешено либо при приобретении гото
вого объекта, так как продавец, руководствуясь своими инвестици