Best-Ocenki.ru

оценки коэффициента (6.2.40).
Выше было отмечено, что коэффициент коррекции может быть
использован для расчета стоимости реверсии.
В этом случае выражение для его оценки будет следующее:
.
Здесь k — прогнозируемый период владения, n — срок экономи
ческой жизни, Kсk+1 — коэффициент коррекции дохода (k + 1) года,
ck+1 — относительное изменение дохода за год: сk+1 = (Ik+1 – Ik)/Ik .
Проверим справедливость данной формулы на следующем при
мере.
Пример 13
Требуется оценить рыночную стоимость доходного актива. Из
вестно, что на дату оценки актив генерирует годовой чистый опера
ционный доход в размере I = 100 д.е. Планируется, что в дальнейшем
доход будет увеличиваться каждый год на 2% по сложному проценту
(c = 2%). Срок экономической жизни актива n = 10 лет. Прогнози
руемый период владения k = 5 лет. Ожидаемая норма отдачи на ин
вестиции Y = 8%.
Решение задачи выполним с использованием расчетной модели в
двух вариантах: А и В.
В варианте А выполним оценку по расчетной формуле с учетом
всего срока экономической жизни:
.
А в варианте В по формуле DCFанализа с учетом прогнозируе
мого периода владения:
V I1 a k Y , ( ) ? Kc ? I1
Y SFF k Y , ( ) + ———————————– Kc ? = =
Kc
1 1 c + ( )k 1 Y + ( )k ? ? ?
Y c ? ( ) a k Y , ( ) ? ——————————————————– 1 1 0,02 + ( )5 ? ?
0,1 0,02 ? ( ) a 5; 10% ( ) ? ————————————————————– 1,0369 = = =
V
I1
Y SFF k Y , ( ) + ———————————– Kc ? 100
0,1 0,164 + —————————- 1,0369 393 = ? = =
Kck 1 +
1 1 ck 1 + + ( )n k ? ( ) 1 Y + ( ) n k ? ( ) ? ? ?
Y ck 1 + ? ( ) a n k Y , ? ( ) ? ———————————————————————————– =
V
I1
Y SFF n Y , ( ) + ———————————– Kc ? =

.
Оценка стоимости по варианту А:
.
Оценка стоимости по варианту В:
Для оценки по данному варианту предварительно рассчитаем не
обходимые исходные данные (см. табл. 6.8).
Оценку стоимости реверсии выполним на базе дохода k+1 года:
,
где
.
Таблица 6.8
После подстановки наших исходных данных при k + 1 = 6 полу
чим следующие результаты:
;
.
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5 6
ЧОД 100,0 102,0 104,0 106,1 108,2 110,4
Фактор
дисконта
0,93 0,86 0,79 0,74 0,68
Текущ.
стоимость
92,59 87,45 82,59 78,00 73,67
V
Iq
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=
V
I1
Y SFF n Y , ( ) + ———————————– Kc ? I1
Y SFF n Y , ( ) + ———————————– 1 1 c + ( )n 1 Y + ( )n ? ? ?
Y c ? ( ) a n Y , ( ) ? ——————————————————– ? = = =

0,08 SFF 10; 8% ( ) + ————————————————— 1 1 0,02 + ( )10 1 0,1 + ( )10 ? ? ?
0,08 0,02 ? ( ) a 10; 8% ( ) ? ————————————————————————- ? = 726 =
Vp
Ik 1 +
Y SFF n k Y , ? ( ) + ——————————————– Kck 1 + ? =
Kck 1 +
1 1 ck 1 + + ( )n k ? 1 Y + ( ) n k ? ( ) ? ? ?
Y ck 1 + ? ( ) a n k Y , ? ( ) ? ——————————————————————————– ck 1 + ; Ik 1 + Ik ?
Ik
——————— = =
c6
110,4 108,2 ?
108,2
———————————- 0,02; = =
Kc6
1 1 0,02 + ( )10 5 ? ( ) 1 0,08 + ( )10 5 ? ( ) ? ? ?
0,08 0,02 ? ( ) a 10 5; 8% ? ( ) ? ———————————————————————————————– 1,0376 = =
Vp
110,4
0,08 SFF 10 5; 8% ? ( ) + ———————————————————— 1,0376 ? 457,4 = =

Итоговые расчеты сведены в табл. 6.9.
Таблица 6.9
Результаты оценки по вариантам А и В совпали, что также гово
рит о корректности формул для оценки корректирующего коэффи
циента.
Мы рассмотрели технику оценки коэффициента коррекции с ис
пользованием формулы (6.2.38) для одной (экспоненциальной) мо
дели изменения потока доходов. Очевидно, что в реальной жизни та
ких моделей может быть гораздо больше. Главным критерием здесь,
как всегда, могут быть только традиции, складывающиеся на оцени
ваемом рынке. Тем не менее представленный выше алгоритм может
быть использован для оценки коэффициента коррекции при любых
тенденциях изменения потока доходов.
Капитализация доходов с учетом заемных средств
Объект недвижимости как товар характеризуется сравнительно
высокой стоимостью, и его приобретение связано с достаточно боль
шими денежными ресурсами, наличие которых в свободном виде ма
ловероятно практически для любого физического или юридического
лица. Исходя из этого, почти все сделки с недвижимостью соверша
ются с привлечением заемных средств или кредитных ресурсов.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом за
емного финансирования может быть выполнена по формуле
, (6.2.41)
где k — период владения собственностью, Vm0 – стоимость заемных
средств на дату оценки, Iq – доход, генерируемый объектом недвижи
мости, Im – расходы по обслуживанию долга (доход кредитора), Vmk –
доход владельца закладной от реверсии актива.
Оцениваться может объект, который был приобретен с учетом за
емного финансирования qm лет назад. В этом случае стоимость заем