Best-Ocenki.ru

вестном значении стоимости. Истинное значение стоимости может появиться, по
большому счету, только в результате идеальных торгов.
3 При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается
прогнозный период.
V0
Iq
1 Y + ( )q ——————- VP
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=

ную цену продажи объекта в конце периода владения, которая может
быть спрогнозирована в явном виде или в соответствии с принципом
ожидания может быть определена как текущая стоимость потока до
ходов, который оцениваемый актив мог бы генерировать в остав
шийся до конца экономической жизни период времени.
Объект оценки с физической точки зрения может состоять из
амортизируемой и неамортизируемой части. Под амортизируемой
частью здесь понимается актив, который в процессе своей экономи
ческой жизни теряет свою стоимость. Свойство актива терять свою
стоимость существенным образом влияет на технологию его оценки.
В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе
мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ
ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен
износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу
ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода,
стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше
ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре
мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект,
превышает сумму расходов на его эксплуатацию1.
При оценке объекта недвижимости доходным методом оценщик
должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупа
теля) объекта недвижимости. Инвестор, приобретая доходный актив,
обычно ставит перед собой как минимум две цели: получить адекват
ную рискам прибыль и вернуть первоначально инвестированные
деньги. При этом необязательно объектом инвестиций может быть
недвижимость. Инвестор может отказаться от покупки объекта не
движимости, если будет иметь какуюлибо альтернативу заработать
на свои деньги более высокую прибыль, например отдать деньги в
долг, положить их в банк или приобрести на них ценные бумаги. За
метим, что, вкладывая деньги в любой объект инвестиций, инвестор
рискует в той или иной степени либо не получить прибыль, на кото
рую он рассчитывает, либо вовсе лишиться первоначальных инвес
тиций. И чем больше эта опасность, тем более высокую премию
(прибыль) требует для себя инвестор. Принято считать, что мини
мальные риски характерны для различного вида ценных бумаг. Для
недвижимости характерны высокие риски, связанные, например,
1 К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на
приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.

с неопределенностью будущих доходов или с невысокой ликвидно
стью, но низкие с точки зрения потери вложенных в нее средств.
Итак, логично предположить следующий вариант поведения ин
вестора, который приобрел объект недвижимости с целью извлече
ния из него доходов. Понимая, что улучшения объекта недвижимос
ти за счет износа к концу срока экономической жизни потеряют
свою стоимость, инвестор возврат этой потери вынужден будет осу
ществлять за счет дохода, который генерирует объект недвижимости
в процессе экономической жизни, предварительно создав для этого
некоторый фонд возмещения (возврата) инвестиций. Под фондом
возмещения, или возврата, в данном случае можно понимать любой
фонд, способный аккумулировать деньги. Это может быть банк или
любое дело (предприятие, бизнес), инвестиции в которое могут при
нести доход, включая реинвестирование денежных средств в это же
дело. В любом случае, каким бы ни был фонд возмещения, источни
ком доходов при этом является объект инвестиций.
Таким образом, доход Iq (от англ. cлова — Income) некоторого qго
года можно разбить на две составляющие:
,
где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для
возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).
Доход за год, который генерирует объект недвижимости, следует
позиционировать в конце года, т.е. рассматривать его как результат
хозяйственной деятельности собственника по доходной эксплуата
ции объекта недвижимости в течение этого года.
Доход на инвестиции qго года, в свою очередь, можно разде
лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные
рыночной стоимости улучшений в начале qго года1, и доход на
инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом
же году:
.
Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор
ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: .
1 Доход в некотором периоде, который генерирует объект недвижимости, позицио
нируется в конце этого периода.
Iq Iq
on Iq
of + =
Iq
on Iq
of
Iq
on
IBq
on
ILq
on
Iq
on IBq
on ILq
on + =
YL YB Y = =

Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про
изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:
! от улучшений
, (6.1.2)
где VB, q – 1 — рыночная стоимость улучшений в (q1)м году;
! от земли
,
где VL = const — рыночная стоимость земли.
Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч
шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой