Best-Ocenki.ru

ставляющей актива можно представить следующим образом:
, (6.2.15)
где Vk, Rk — стоимость и коэффициент капитализации доходов от kй
составляющей актива соответственно. В числителе (6.2.15) суммиро
вание происходит по всем составляющим актива, кроме искомой.
При оценке активов, инвестиции в которые являются смешанны
ми (собственный и заемный капитал из разных источников), для
оценки стоимости собственных средств используют:
! прямую капитализацию доходов на собственный капитал (тех
ника остатка для собственного капитала):
, (6.2.16)
где Vmk, Rmk — стоимость и ипотечная постоянная kй составляющей
заемного актива соответственно, Ve, Re — стоимость и коэффициент
капитализации доходов собственного капитала соответственно;
! прямую капитализацию доходов на заемный капитал (технику
остатка для заемного капитала):
. (6.2.17)
Vi
I Vk Rk ?
k 1 k i ? , =
n?
?
Ri
——————————————— =
Ve
I Vmk Rmk ?
k 1 =
n?
?
Re
—————————————— =
Vmi
I Vmk Rmk Ve Re ? ? ?
k 1 k i ? , =
n?
?
Rmi
————————————————————————— =

Если для финансирования, помимо собственных средств, при
влечены заемные средства из разных источников, то выражение
(6.2.17) позволяет оценить стоимость iй составляющей заемных
средств.
В оценке недвижимости при необходимости отдельной оценки
стоимости земельного участка и его улучшений используют форму
лы остатка для земли и улучшений:
,
.
Здесь L и B — общепринятые индексы для обозначения земли и
улучшений.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал
Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости
от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов
подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных пото
ков (DCFанализ) и метод капитализации по расчетным моделям.
DCFанализ предполагает представление доходов, расходов и факто
ров дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. А ме
тод капитализации по расчетным моделям представляет собой неко
торое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией
дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффи
циента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капи
тал и нормы его возврата.
Если метод DCFанализа используется для произвольных пото
ков расходов и доходов, то капитализация по расчетным моделям
оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимос
ти генерирует постоянные или регулярно1 изменяющиеся доходы.
Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в
функциональном состоянии и его использование соответствует наи
более эффективному.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков
В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыноч
ной стоимости доходным методом является чистый операционный
1 Под регулярно изменяющимися потоками понимаются потоки, динамика измене
ния которых поддается математической формализации.
VL
I VB RB ? ?
RL
————————— =
VB
I VL RL ? ?
RB
————————— =

доход, который способен генерировать объект оценки в будущем.
Это доход в соответствии с концепцией DCFанализа должен быть
спрогнозирован в явном виде для каждого года использования
объекта.
Расчет чистого операционного дохода выполняется путем поста
тейного прогноза формирующих его доходов и расходов.
Во всех случаях оценки, когда ставка процента ip фонда возмеще
ния меньше нормы отдачи на капитал Y, характер изменения сово
купного дохода собственника имеет тенденцию к снижению. Такая
тенденция снижения дохода объясняется тем, что реинвестирование
денежных средств в ФВ для возврата первоначальных инвестиций
осуществляется по норме прибыли ip, меньшей, чем норма прибыли
Y, которую требует для себя инвестор за риск инвестирования в дан
ный актив.
Рассмотрим подробнее динамику этого снижения при разных мо
делях возврата капитала для двух вариантов владения активом:
! вариант 1 — прогнозируемый период владения активом k равен
сроку его экономической жизни n;
! вариант 2 — прогнозируемый период владения активом k мень
ше срока его экономической жизни. В конце kго года объект
продается.
Сначала, для простоты, весь актив будем считать полностью исто
щаемым.
Вариант 1
Допустим, что возврат капитала осуществляется по модели Ринга.
Как было показано выше, для этой модели ежегодные отчисления в
фонд возмещения равны отношению стоимости к сроку экономиче
ской жизни — V/n. На эти взносы в соответствии со спецификой
фонда возмещения по Рингу (iP = 0) проценты не начисляются. Если
сравнивать норму дохода фонда возмещения iP с нормой дохода на
капитал Y, то можно говорить о ежегодной потере дохода собствен
ника в размере неначисленных процентов, равных Y ? (V/n). Если
взнос произведен в конце первого года, то потеря дохода («упущен
ная выгода») к концу второго года будет равна Y ? (V/n). В конце
третьего года потери возрастут в два раза, так как сумма вклада будет
равна 2(V/n). В конце четвертого года потери составят величину, рав
ную 3Y ? (V/n), и т.д.

Эти рассуждения, выполненные на содержательном уровне, мож
но подтвердить формальными выкладками. Для этого необходимо